【孙飞】房地产开发行业涉税问题解析（二）——专题五 2020.4.23

房地产开发行业涉税问题解析（二）——专题五

问晓税务

房地产行业一直是社会的热点行业，也是一个具有相当复杂度的行业，其中涉及到投资、融资、开发、销售、交付、出租、运营等等多个环节，上下游涉及的企业类型较多，加上营改增的这几年中，各类涉税文件频繁出台，都增加了房地产行业的涉税复杂度。笔者依托于各类文件结合实践中的案例，将房地产开发企业业务分为五个环节，对其中的涉税问题分专题进行案例分析，同时对房地产尽职调查和房地产税务管理架构进行探讨，如有不同观点，欢迎指正。

本文为系列文章《房地产开发行业涉税问题解析》第二篇，后续文章将陆续推出。文章框架如下：

第一篇：房地产开发周期阐述

第二篇：取得土地涉税分析

第三篇：融资环节涉税分析

第四篇：开发销售涉税分析

第五篇：交付清算涉税分析

第六篇：房地产尽职调查涉税探讨

第七篇：地产税务管理探讨

第二篇  取得土地涉税分析

专题五  拆迁补偿税税念

前 言

近期，公司内部在业务讨论中，谈论到了拆迁补偿费的涉税问题，对涉及房屋土地的拆迁补偿费是否要缴纳增值税和土地增值税做个简单的探讨分析：

1拆迁补偿的政策规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号

第四条  市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行；

第八条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十三条  房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回;

第十七条  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十七条  禁止建设单位参与搬迁活动。

2涉及房屋土地的拆迁补偿费涉税分析

建设单位直接支付：首先需要判定拆迁补偿费的性质，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，建设单位不能参与搬迁活动，所以如果在一项业务中，由建设单位与被拆迁方直接签订合同并支付拆迁补偿费是不合规的，自然不能判定为拆迁补偿费。笔者认为实质意义上就是一笔资产转让费用，收款方收款后应当办理相关证照的转让变更手续，税务上应当缴纳相应的增值税和土地增值税，并根据土地上建筑物、构筑物的状态开具“销售不动产”或“在建工程转让”的增值税专用发票；支付方取得资产后，根据资产状态和业务实质计入土地成本、开发成本或者相应资产类科目；

由房屋征收部门主导支付：建设单位向政府的房屋征收部门支付本开发地块的全部拆迁补偿费，由政府的房屋征收部门向土地上的单位或者个人支付拆迁补偿费（或由房屋征收部门主导，建设单位向被拆迁人支付拆迁补偿费）。被拆迁企业在收取拆迁补偿费后，是否缴纳增值税、土地增值税？（企业所得税不加赘述）分析如下：

增值税 

笔者认为：免征增值税。

首先：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3:营业税改征增值税试点过渡政策的规定:土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。同时：根据《城市房地产管理法》的规定，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地作用权同时转让。《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确了，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。故，不能将土地使用权的收回和地上建筑物的收回分为两个业务看待：其次：被拆迁企业将土地上的建筑物交回政府部门后，产权是采用的“灭失”手续，而并不是转让产权给政府部门，不构成转让不动产行为，自然也不属于增值税征税范围。

部分地方口径（节选）：

湖北税务政策性搬迁补偿增值税问题 2019.9.28

问题内容：当地政府因城市建设整体规划的需要，要求我公司整体搬迁异地重建并为我司出具专项政策性搬迁文件，由当地开发区政府和房屋拆迁办对公司所有不动产整体补偿接收，由当地政府财政资金支付该补偿款。所以我司应是符合政策性搬迁条件，所以按财税（2016） 36号文件规定：对土地使用者将土地使用权归还土地所有者免征增值税也进行了备案。但是同时对政府收回不能搬迁的地上房屋、建筑物等增值税问题没有明确，对此我司有以下疑问：按国税函[2007]969号文件《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》以及国税函（2008）277号，均明确规定纳税人将土地使用权（包括地上其他不动产）归还土地所有者不征收营业税。虽然营改增后国家税务总局没有明确文件规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产是否征收增值税，我们理解在营业税是不征收的，营改增后没有明确规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产征收增值税，说明是可以沿用以前营业税条款不征收增值税才是合理的。以上理解是否正确请给予回复以便我司进行税务处理为谢！

答复内容：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：根据相关规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

厦门税务  2019-08-01

问题内容：因为政策性搬迁，企业目前的土地及地上建筑物等将由政府收储并给予补偿。（1）土地使用权补偿是否免征增值税？（2）除土地使用权外其他补偿款（建筑物、构筑物、二次装修、不可搬迁的机器设备等），是否免征增值税？

答复内容：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税……（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。……”问题一，因政策性搬迁而取得的土地使用权补偿免征增值税。问题二目前没有相关免税政策。

土地增值税  

笔者认为：免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条:“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

注：文件里的“因城市实施规划、国家建设的需要”笔者认为应符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第八条所描述的内容。

由于拆迁补偿事项较为复杂，本文只为抛砖引玉进行业务探讨，并不能涵盖所有拆迁补偿费的支付情形，如有未尽事项，尽情谅解。