【漫步】个人以土地使用权投资入股企业是否征收增值税20170603

个人以土地使用权投资入股企业是否征收增值税20170603

纳税人实例：

张三（自然人）2017年6月1日以土地使用权（2016年5月1日后从政府取得的）投资入股某企业，对张三土地使用权投资入股行为是否征收增值税？1、如不征收，理由？2、如征收，征收的条款依据？按销售还是视同销售？（比如张三拿三亩土地使用权投资入股由张三、李四、王五三人出资成立的A公司饭店，签合同中注明土地使用权入股10年，10年后收回，即在三亩土地上建排档式饭店公司，张三以土地入股，公允价值100万，李四、王五各出资现金100万）

笔者分析：

一、相关税收政策

1、财税〔2016〕36号相关条款：第十条 “销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产”，第十一条 “有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”，第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、增值税条例及细则、企业所得税法及条例，对销售与视同销售分别做了明确的、明细的界定，相关条款，不一一列举了。

二、政策及现实分析

（一）相关部门的土地政策分析：

1、对土地使用权作价出资与转让概念及法律性质的简要分析：土地使用权转让行为，意味着土地使用权从一个主体转移到了另一个主体，原土地使用权人完全退出被转让的土地，其地位由新土地使用权人完全取代。而在以土地使用权作价出资、入股的情况下，虽然形式上发生了土地使用权从一个主体转移到另一个主体的结果，但原土地使用权人实质上并未失去对土地使用权的管理、控制权，是以新土地使用权人之股东的身份继续参与项目的开发、管理。

2、土地使用权变更至新使用权人名下应进行的登记类型不同。2008 年2月1日起实施的《土地登记办法》第30条规定：“依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记”，第39条规定：“依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。”

根据上述规定可知，依法以国有土地使用权作价出资或者入股进行的登记为初始登记，依法转让国有土地使用权进行的登记为变更登记，两种情况下的登记不仅需提交的材料不同，登记的类型也不同。初始登记对应的土地使用权取得方式为“原始取得”，变更登记对应的土地使用权取得方式为“继受取得”，进一步说明土地使用权作价出资入股与土地使用权转让存在根本区别。

3、另外，《房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《房地产转让管理规定》、《土地登记办法》、《公司法》、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》等一系列文件，对土地使用权投资入股与转让行为的政策规定，存在不明确之处及冲突问题，在此，不多介绍了，有兴趣的可以看一看。

（二）税务部门相关政策分析：

1、从我国社会实际来看，虽然中国的语言文字博大精深，但在广大民众的思维里，销售就是销售，投资就是投资、分配就是分配、赠送就是赠送，投资、分配、赠送都不是“销售”，只是相关税收政策将其界定为“视同销售”而已。

2、无论是原增值税、原营业税还是企业所得税政策，对“销售”与“视同销售”的界定，都是很明确区分界定的，即销售就是“销售”，视同销售只是“视同销售”。

3、营改增36号文，对“销售”与“视同销售”也是分开明确区分界定的。

4、如果从严格依法的角度，笔者认为，对此项行为征收增值税，是没有明确的条款依据的。如果解读或解答为要征收增值税，“视同销售”显然可以排除，因为36号文“视同销售”的范围里没有这项行为，而只能勉强或者说不合乎常理地界定为“销售”行为，并挂靠“有偿”取得“其他经济利益”（股权）来圆此属于“销售”行为之说。

5、总局相关业务人员既然将此行为解读或解答为要征收增值税，何不当初沿用原增值税、原营业税及企业所得税政策概念，将此项行为列入“视同销售”条款予以明确界定，以免各级各地税务机关及纳税人理解不一，发生争议。事实上，总局相关业务人员以解读或解答的方式明确，也一方面说明了理解和争议的存在，另一方面也说明了政策条款表述确实存在问题，即难以找到明确的条款依据。

6、营改增增值税条例（36号文相当于营改增增值税条例）对“销售”与“视同销售”也做了分开明确的界定，从内容上看，以为是修改了 “视同销售”的界定范围，但根据总局相关业务人员的解读或解答的结果，却体现为界定理念、界定原则居然与原增值税条例不一致，实在让人费解！

7、有人认为，考虑到增值税链条的问题，此项行为应征增值税！没错，但要依法！笔者也思考过，在多数情况下，如果不征税会影响到链条，但也有不影响的情况。也仅仅考虑在多数情况下会影响到增值税链条，笔者才勉强认可总局相关业务人员的解读或解答！

总的来说，要强调二个字：依法！