地区口径：【广西国税】营改增热点问题50问及税收优惠政策 2017.4.18

地区口径：【广西国税】营改增热点问题50问及税收优惠政策 2017.4.18

信息来源：广西国税 发布日期：2017-04-18

房地产业增值税十问答

一问：个人出租住房增值税征收率是多少？个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，怎么缴纳增值税？纳税人出租不动产需在不动产所在地预缴增值税的，预征率是多少？

答：个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。纳税人出租不动产预缴增值税选择一般计税的预征率3％，选择简易计税的预征率5%。

二问：个人出租不动产采取租金一年一付方式，是否可以享受小微企业优惠政策，有免租期限的是否需要视同销售缴纳增值税？

答：个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可以享受小微企业免征增值税优惠政策。在租赁合同中约定免租期的不视同销售服务，不需要缴纳增值税。

三问：2013年兄弟两人共同买了一套住房，现兄长要将他的那一半房产送给弟弟，并登记到弟弟一人的名下，请问是否需要缴纳增值税？

 答：不需要。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割包括离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母等直系亲属；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

四问：房地产开发企业销售其开发的房地产项目选择一般计税方式如何确认销售额？允许从销售额中扣除土地价款的项目具体包括哪些？

答：应以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，另外在取得土地时向政府以外的其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

允许从销售额中扣除土地价款的项目包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，在取得土地时向政府以外的其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。但需要注意的是，按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。按规定允许扣除但未扣除的，可从2016年12月份（税款所属期）起计算扣除。

五问：对于房地产开发企业总机构拿地后成立项目公司，由项目公司开发的，项目公司可以扣除土地价款吗？

答：可以。但必须同时符合下列三个条件：（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

六问：房地产公司把自己开发的房产对外出租，是否可以选择简易征收？

答：房地产公司如是小规模纳税人，出租不动产可以适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定：2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税；2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法，增值税适用税率11%。

七问：企业租入商铺，取得的增值税专用发票需要分两年抵扣吗？

答：不需要。增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

企业通过经营租赁方式租入的不动产，不属于企业的固定资产和在建工程，不需要分两年抵扣，可以一次性抵扣。

八问：取得的不动产进项税额分期抵扣时的“第二年”怎么理解，是否指自然年度？

答：不是指自然年度，是指取得抵扣凭证当月的第13个月。即在取得抵扣凭证第13个月，纳税人就可以全部抵扣完进项税额，对于当期没有抵扣完的进项税额，可以作为留抵税额，在以后申报期继续抵扣。

九问：房地产企业开发房地产时，如何确定置换的回迁房的应税销售价格？

答：置换的回迁房中与原房产同等面积的部分按房地产企业开发新房的成本价计算；超过原房产面积部分按房地产企业开发新房市场价计价。

 十问：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产预缴增值税时是否同时预缴城市维护建设税等其他税费？

答：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，就地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，按照当地城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率同时计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

建筑业增值税十问答

一问：一般纳税人提供建筑服务可以选择适用简易计税方法计税的有哪些？

答：以清包工方式提供的建筑服务；为甲供工程提供的建筑服务；为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税，简易计税征收率为3%。建筑工程老项目是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

二问：房地产企业只负责拆迁、平整土地，是否按建筑业征税？

答：是的。属于建筑业——其他建筑服务。

三问：物业公司为业主提供的装修服务按什么项目征税？

答：应按建筑服务征收增值税。

四问：将建筑施工设备出租给他人使用如何缴纳增值税？

答：将建筑施工设备出租给他人使用并同时配备操作人员的按建筑服务征收增值税；仅出租建筑施工设备，不配备操作人员的则按照有形动产租赁服务征收增值税。

五问：发生非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，可以抵扣进项税额吗？

答：不可以。

六问：建筑公司在工地搭建的临时建筑在工程完工后会被拆除，原抵扣的进项税额是否需要转出？

答：建筑企业搭建的临时建筑，虽然形态上属于不动产，但施工结束后即被拆除，其性质上更接近于生产过程中的中间投入物，可以进行抵扣，拆除时不需要做进项税额转出。

七问：建筑业纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需填报、出示哪些资料？

答：需要填报《增值税预缴税款表》，并出示以下资料：与发包方签订的建筑合同复印件（加盖纳税人公章）；与分包方签订的分包合同复印件（加盖纳税人公章）；从分包方取得的发票复印件（加盖纳税人公章）。

八问：广西境内的纳税人跨市、县（区）从事经营活动的是否都需要开具《外出经营活动税收管理证明》？

答：广西境内的纳税人在广西境内跨市、县（区）从事经营活动的，合同金额或营业额不超过30万元（含）的，可不开具《外出经营活动税收管理证明》；如确实有需要的，由纳税人提出申请后，税务机关应当按规定给予开具。

 九问：建筑安装业《外出经营活动税收管理证明》有效期是多久？

答：建筑安装业纳税人跨县（区）提供跨县（区）提供建筑服务的，应按合同期限开具《外出经营活动税收管理证明》。

十问：纳税人办理《外出经营活动税收管理证明》需要提供哪些资料？

答：纳税人办理《外出经营活动税收管理证明》时只需提供税务登记证件副本或者加盖纳税人印章的副本首页复印件（实行实名办税的纳税人，可不提供上述证件）；从事建筑安装的纳税人另需提供外出经营合同（原件或复印件）没有合同或合同内容不全的，提供外出经营活动情况说明。

金融业增值税十问答

一问：保险公司办理车辆保险时，代收的车船税在备注栏注明，这样的发票是否可以作为缴纳车船税的会计核算原始凭证？

答：保险机构作为车船税扣缴义务人，在代收车船税并开具增值税发票时，应在增值税发票备注栏中注明代收车船税税款信息。具体包括：保险单号、税款所属期（详细至月）、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等。该增值税发票可作为纳税人缴纳车船税及滞纳金的会计核算原始凭证。

二问：持有金融商品取得的非保本投资收益是否要缴纳增值税？

答：金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的投资收益，不属于利息或利息性质的收入。因此，这部分收益无需缴纳增值税。

三问：保险公司自结息日起90天后发生的应收未收利息是否要缴纳增值税？

答：证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

四问：纳税人从事金融商品转让交易，计算增值税时，卖出价与买入价是否为不含税金额？

答：不是。金融商品的卖出价与买入价均为含税金额。

五问：小额贷款公司和典当行是否可以享受金融业同业往来利息收入免税政策？

答：享受金融同业往来利息收入免税政策的是指金融机构之间相关业务往来取得的利息收入，金融机构是指：（1）银行，包括人民银行、商业银行、政策性银行；（2）信用合作社；（3）证券公司；（4）金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金；（5）保险公司；（6）其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。

 小额贷款公司和典当行不属于上述金融机构，因此不能享受金融业同业往来利息收入免税政策。

六问：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司向企业集团或者集团内下属单位收取的利息是否免征增值税？

答：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税；统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

七问：金融同业往来利息收入免征增值税，具体包括什么？

答：免征增值税的金融同业往来利息收入包括：1.金融机构与人民银行所发生的资金往来业务；2.银行联行往来业务；3.金融机构间的资金往来业务；4.金融机构之间开展的转贴现业务；5.同业存款：6.同业借款；7.同业代付；8.买断式买入返售金融商品；9.持有金融债券；10.同业存单。

八问：保险代理服务属于保险服务还是经纪代理服务？

答：保险代理服务属于经纪代理服务不属于保险服务。

九问：个人转让理财产品取得的收入如何缴税？

答：个人从事金融商品转让业务取得转让收入免征增值税，金融商品转让是指转让外汇、有价证券、非货物期货和基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品所有权的业务活动。因此，个人转让理财产品取得的收入免征增值税。

十问：保险公司向保险代理人支付佣金，是否可以代开增值税专用发票？

答：接受税务机关委托代征税款的保险企业，向个人保险代理人支付佣金费用后，可代个人保险代理人统一向主管国税机关申请汇总代开增值税普通发票或增值税专用发票。

生活服务业增值税十问答

一问：餐饮业一般纳税人从农民手上购买蔬菜瓜果可以抵扣进项税额吗？

答：餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。

二问：幼儿园收到赞助费是否免征增值税？

答：托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务免征增值税。上述规定的托儿所、幼儿园是指经县级以上教育部门审批成立、取得办园许可证的实施0~6岁学前教育的机构。

超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。因此，幼儿园收到的赞助费不免税。

三问：听说小宾馆也能开专票了，请问是真的吗？

答：住宿业、鉴证咨询业增值税小规模纳税人提供住宿、认证、鉴证、咨询服务、销售货物或发生其他增值税应税行为，需要开具专用发票的，可以通过增值税发票管理新系统自行开具，不再需要到主管国税机关代开。

四问：物业公司代收水电费能否享受差额征税？

答：对提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。通过这种方式，妥善处理了物业公司转售自来水业务的增值税税负问题。

五问：旅游公司提供旅游服务过程中，将车票、机票等原件交付给旅客，无法收回，要凭什么作为差额扣除的凭证？

答：纳税人提供旅游服务，将火车票、飞机票等交通费发票原件交付给旅游服务购买方而无法收回的，以交通费发票复印件作为差额扣除凭证。因此，旅游公司应当凭交通费发票复印件作为差额扣除凭证。

 六问：餐馆提供堂食和外卖服务取得的收入应如何缴税？

答：提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。提供堂食和外卖服务取得的收入按“餐饮服务”缴纳增值税，一般纳税人的税率是6%，小规模纳税人的征收率是3%。

七问：营改增后，纳税人提供代理服务，是否还有差额征税的规定？

答：有。经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

八问：民办学校既从事学历教育，也对社会开展一些培训业务，可以享受哪些增值税优惠政策？

答：从事学历教育提供的教育服务，可以享受增值税免税政策。学历教育，是指受教育者经过国家教育考试或者国家规定的其他入学方式，进入国家有关部门批准的学校或者其他教育机构学习，获得国家承认的学历证书的教育形式。同时，为进一步降低纳税人负担，一般纳税人提供非学历教育服务，还可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。

九问：学校承担课题研发项目，能否按3%征收率计算缴纳增值税？

答：非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

十问：酒店在客房提供的物品服务，应如何交税？

答：1.酒店在房间内为住宿客人免费提供矿泉水、水果、洗漱用品等，所需费用均包括在房价里，不作视同销售；2.酒店在房间内为客人提供明码标价的餐饮服务、橱窗内物品等，属于兼营，应分别核算销售额，按适用税率分别计算缴纳增值税，未能分别核算的，从高适用税率。 

综合类增值税十问答

一问：单位财务如何辨别员工报销时提供发票的真伪呢？

 答：一、从今年的1月1日起，您可以登录全国增值税发票查验平台（https：//inv-veri.chinatax.gov.cn），对全国范围开具的增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票和增值税电子普通发票的发票信息进行查验。

二、您可以登录广西国税局网站（http：//www.gxgs.gov.cn/）或关注广西国税12366微信公众号，对广西范围内开具的增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票、通用定额发票、通用机打发票进行查询。

二问：购买方索取增值税专用发票时需要向销售方提供哪些开票信息？是否还需要提供增值税一般纳税人资格证明？

答：您只需向销售方提供购买方名称（不得为自然人）、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。

三问：营改增后，一般纳税人自建厂房取得的进项发票可以吗？

答：2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

四问：营改增后一般纳税人取得路桥通行费发票是否可以抵扣？

答：增值税一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按公式计算可抵扣进项税额。

五问：企业销售空调冰箱，同时提供上门安装服务，需要区别销售货物和安装服务分别计算缴纳增值税吗？

答：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

六问：增值税一般纳税人在2017年4月30日前不需进行增值税发票认证，具体是什么规定？

答：从2016年12月1日起，将取消增值税发票认证的纳税人范围由纳税信用A级、B级增值税一般纳税人扩大到纳税信用C级增值税一般纳税人。

七问：我是一家电子商务公司，销售模式主要是网上交易，由于发货地分散，额外承担的邮寄纸质发票费用比较高。听说有些企业已经在用电子发票了，我们能用吗？

答：2015年12月1日起，在全国范围内推行通过增值税发票管理新系统开具的增值税电子普通发票，特别是面向开票量较大的行业，如电商、电信、快递、公用事业等。

八问：我是一家事业单位，请问营改增后是否需要进行增值税一般纳税人资格登记？

答：年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户，可以选择按照小规模纳税人纳税。

九问：目前国家对小微企业增值税有没有什么税收优惠政策？

答：现行政策规定对月销售额不超过3万元的增值税小规模纳税人，暂免征收增值税。增值税小规模纳税人分别核算原增值税业务销售额，和营改增试点业务销售额的，可以分别享受销售额不超过3万元暂免征收增值税的优惠政策。

十问：单位购买一些超市购物卡给员工发福利，超市开了张增值税普通发票，但是发票上面的项目没有对应税率和税额，这样的发票有问题吗？

答：预付卡发卡企业销售预付卡时，并未发生增值税应税行为，因此，在售卡环节，发卡企业不缴纳增值税，且不得开具增值税专用发票。同时，为了让购卡人取得有效凭证，允许发卡人向购卡人开具增值税普通发票。

http://www.gxgs.gov.cn/art/2017/4/18/art_130821_384144.html