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法规规章:【成都地税】财行便函[2017]14号 关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知(附山西地税、安徽地税、漯河地税、大连地税、青岛地税意见)

成都市地方税务局财产与行为税处

财行便函[2017]14号 关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知

信息来源:互联网(非官方渠道取得,使用需谨慎)

各区(市)县地方税务局市局第三直属税务分局:

 针对成都市建委按建筑面积收取的特大城市市政基础设施配套费是否计入契税计税依据的问题我处请示了省局,省局根据国家税务总局口头答复,回复了我处。现将相关问题通知如下:

 总局和省局均认为,房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费(一般计入开发成本)是在取得土地使用权之后环节发生的费用,该费用不是为取得土地使用权而支付的,应暂缓征收契税。

 据此我市从2007年4月1日起,暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。对于2017年4月1日前,已在税收日常检查,执法监督、税务稽查中被发现的,未将特大城市市政础设施配套费纳入契税计税依据的纳税人,均暂缓补征或追征其该部分契税,对于已将特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据并已将契税缴纳入库的纳税人,在上级部门明确以前,不予退税。

成都市地方税务局财产与行为税处

2017年4月17日 

附:如下为征收契税的意见口径(山西地税、安徽地税、漯河地税、大连地税、青岛地税)

1.【山西地税】关于"关于城市基础设施配套费作为契税计税依据的"的回复

http://www.sxs-l-tax.gov.cn/article-149-e6e5ac98-b072-4959-a26b-68a62c08aad4.html

关于"关于城市基础设施配套费作为契税计税依据的"的回复

2017-08-18

咨询内容:

根据成都市地方税务局财产与行为税处发布的 财行便函[2017]14号关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知,内容显示:根据国家税务总局口头答复,该费用是根据房地产建面向建委缴纳的城市基础设施配套费,不是为取得土地使用权而支付的,暂缓征收契税。 那是否也在山西适用呢?向省局分管领导咨询,请不要提供财税[2004]134号文作为答案

回复内容:

您好:已和纳税人沟通联系,了解并解决其实际问题。根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定:“一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定: 1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。 (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。” (山西地税12366呼叫中心:本次咨询仅供参考,具体以法律法规及相关规定为准。)

2.【安徽地税】关于城市配套费征收契税

关于城市配套费征收契税

发布日期:2014-06-24 来源:网站留言  http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/bsfu/zx/1402606253342461.htm

咨询内容:

1.城市市政公用基础设施配套费(以下简称配套费)是指为城市道路、桥梁等城市市政公用基础设施配套建设而筹集的地方财政性资金。2.国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发〔2006〕100号中规定:从2007年1月1日起,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账,专门核算土地出让收入和支出情况。分析:这里要分两种情况:一是土地竞拍出让时,国土部门在测算土地价格时就将配套费测算进土地出让价格中,土地出让合同价即为土地出让的全部收益;另一种是土地出让时,将土地出让价格拆分成土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等分别收取,一般是以协议转让的方式,主要是在安置房、保障房、公共建设等项目会有,市场上更多的是竞拍方式。土地出让收益由财政部门负责管理,国土部门征收。取得土地使用权的约定,只能是体现在一个协议或合同中,其他部门以通知单等名义收取配套费是取得土地使用权行为的另外一种政府收费行为。3.有些税务机关误读文件规定:财税【2004】第134号中,(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。分析:税务机关认为,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。但此规定当初主要是指有的地方出让价含配套费,或将出让价拆分成土地出让金、配套费等行为。假设开发企业竞拍净地,取得土地后不开发,由于不办规划等证件,则市政建设配套费不用交,然后再原价转让土地,受让方此时的土地契税肯定是不含市政建设配套费。另外需要说明的是在土地出让是毛地时(现在竞拍都是净地),需要企业另支付土地拆迁补偿,等拆迁完成后才能办理土地过户手续时,这说明在未拆迁完成办好过户手续前,土地使用权并未真正在企业名下,企业并未真正取得土地使用权,此支付的土地拆迁补偿理应含在契税计税依据内。4.国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复国税函[2009]603号规定:契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税。另根据契税条例规定,国有土地使用权的出让 、土地使用权出售、房屋买卖,应以成交价格作为契税的计税依据。契税条例细则第九条规定,条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。不应片面理解税收规定,一刀切地将市政配套建设费纳入契税计税依据过于牵强。从法律的效力层次来讲,条例细则的效力要大于文件规定,文件只应在细则范围内进行规定。分析:取得土地使用权的标志即为签订土地出让合同办好土地证(有时土地证会滞后,但事实占用也算标志已取得土地使用权),在此阶段,与土地相关的全部经济利益只能是土地出让合同价格,不可能是取得土地证后在办理规划证或施工许可证时再收取的配套费,不能误读财税【2004】第134号。办理规划证或施工许可证时再收取的配套费在会计核算上应列在“开发成本--前期费用—规费”科目,而不应在“开发成本--土地费用”科目下核算。将出让价拆分成土地出让金、配套费等行为的,配套费在“开发成本--土地费用”科目下核算浙江2012年前对以出让方式取得土地使用权的建设项目,不得收取城市市政基础设施配套费(浙价费[2008]295号)。从2012年又恢复,以出让方式取得土地使用权的建设项目参照浙价房[1997]209号中规定的非出让方式取得土地使用权的征收范围和缴纳标准执行(浙财综[2012]4号)。这里通过规划或建设部门收取的配套费应作为规费处理。江苏部分城市通过规划或建设部门收取的配套费也应作为规费处理。另根据财税〔2012〕82号第四条,企业承受土地使用权用于房地产开发,并在该土地上代政府建设保障性住房的,计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。这一条规定虽然针对的是企业取得土地使用权且用于代建保障房建设的,要求将只要是取得土地使用权用于开发建设的,不管是代建还是自建,都必须按取得全部土地使用权的成交价格计算契税。企业招拍挂也是取得土地使用权,那计税价格也应是取得全部土地使用权的成交价格,取得全部土地使用权,一般就是以办理好土地使用权证为主要标志,而现在招拍挂土地办理土地使用权证,一般也就是依据土地出让合同,不存在办理土地使用权时要先缴纳配套费。请问可否这么理解?

回复内容:

国家税务总局有明确答复,凡是财税【2004】第134号中列明的项目,包括市政建设配套费,不论在办土地使用权证之前还是之后缴纳,都要纳入契税计税价格,征收契税。

部门:耕契处 答复时间:2014-06-24 08:55

3.【漯河地税】城市基础设施配套费 开始纳入我市契税征收管理

城市基础设施配套费 开始纳入我市契税征收管理

日期:2013-11-15 来源:漯河名城网

今年10月1日起,我市城市配套费开始纳入契税征收管理政策,土地承受方缴纳契税时将会增加城市配套费产生的相应契税。

近日,不少热心读者拨打本报电话咨询具体的相关政策,记者随后连线了市地税局契税分局的相关负责人。据了解,城市配套费纳入契税征收管理早有政策依据,漯河执行此项政策时间相对较晚。财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税【2004】134号)和河南省财政厅、河南省地方税务局《关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》(豫财税政【2012】24号)中规定:(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。(三)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。(四)改变土地用途契税的计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金和补缴的政府其他费用。

对于我市城市配套费的执行标准,《漯河市人民政府关于印发漯河市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》(漯政[2008]10号)规定:市政府委托市规划管理局负责市区(包括源汇区、郾城区、召陵区、经济开发区)范围内的城市配套费的征收。各县人民政府开征城市配套费,应向市人民政府提出申请,经批准后执行。城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征,市区(包括源汇区、郾城区、召陵区、经济开发区)范围内工业项目为30元/平方米,其它建设项目为90元/平方米,两县按当地政府规定标准执行。

对于城市配套费应纳契税的计算,市地税局发布的相关文件也有明确标注,应纳契税=土地成交价格×4%(契税税率)。土地成交价格=土地出让金+城市配套费+各种补偿补助费等。城市配套费=合同占地面积×容积率×该项目城市配套费标准。

城市配套费应纳契税的缴纳时间,政策规定城市配套费与土地出让金等作为契税计税价格一并列入土地成交价格。因此,该项应纳契税不单独征收,在办理土地出让契税时合并计算,一次征收。

4、【大连地税】大地税函〔2009〕145号 大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知

发布日期:  2009.09.23

生效日期:  2009.09.23

时效性:    部分失效/废止

修订注释:  本篇法规被《大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税缴税期限的公告》(2013年8月1日发布;2013年9月1日实施)部分废止本法第一条被废止

大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知

大地税函(2009)145号

各基层局:

为进一步加强契税征收管理,结合大连市房地产市场发展情况,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条和《辽宁省地方税务局关于明确契税有关问题的通知》(辽地税发〔2008〕83号)第一条规定,市局决定自2009年11月1日起,调整土地权属转移契税申报及缴税期限,现就相关事宜明确如下:

一、自2009年11月1日起,凡通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人,应当自签订土地权属转移合同或取得具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证之日起10日内,到主管契税征收的地税机关办理纳税申报,缴税期限为纳税义务发生90日后的次月前15日内。——本条已被废止

二、按现行征管体制,在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区划内取得土地使用权的纳税人,由大连市地方税务局直属局负责办理契税纳税申报及缴税事宜;在大连市其他行政区划内取得土地使用权的纳税人,由当地地方税务局负责办理契税纳税申报及缴税事宜。

三、纳税人按规定时间申报和缴纳契税后,又陆续发生的拆迁补偿费、城市基础设施配套费等按政策应计入契税计税依据的各项费用,按上述规定的申报及缴税期限,继续在主管契税征收的地税机关办理申报及缴税事宜。

四、对2009年11月1日前通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人,自《大连市地方税务局关于土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通告》发布之日起,至2009年11月10日前,由各主管契税征收的地税机关集中办理纳税申报,具体缴税期限由主管征收机关根据实际情况确定,最长不得超过3个月。

五、纳税人未按照上述规定时间办理契税纳税申报并缴纳税款的,严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定予以处罚。

六、此前关于土地权属转移契税申报及缴税期限的有关规定,与本通知相抵触的,自本通知发布之日起停止执行。

二〇〇九年九月二十三日

5、【青岛地税】青岛市地方税务局公告2015年第2号 青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告

青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告

青岛市地方税务局公告2015年第2号

发布日期:  2015.05.05

生效日期:  2015.06.05

时效性:现行有效

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等规定,为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理,现将有关政策明确如下:

一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊

开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,应当分别计算土地增值税增值额和增值率,主要成本按照下列原则和方法计算分摊:

(一)土地成本

土地成本,即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)项“取得土地使用权所支付的金额”和第 (二)项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。

土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的,应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例,计算别墅区应分摊的土地成本;对剩余的土地成本,按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。

开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑,土地成本可比照别墅,按照前款规定处理。

(二)其他房地产开发成本

其他房地产开发成本,即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本,应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中;否则,按照可售建筑面积的比例,在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。

园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例,在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。

二、关于国有土地使用权出让契税计税依据的组成

国有土地使用权出让契税计税依据,为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益,包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费(市政建设配套费)等。减免的各项费用不得抵减契税的计税依据。

城市基础设施配套费,是指按照政府部门规定的征收标准和规划部门批准的建筑面积计算出的应缴费金额。规划部门批准的建筑面积发生变化的,应重新计算应缴费金额。

三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理

纳税人为取得国有土地使用权,凡按照区(市)级以上政府部门要求,在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出,应计入取得国有土地使用权的契税计税依据,在计算土地增值税时应计入土地成本。

四、关于签订土地出让补充协议的契税纳税义务发生时间与税款缴纳期限

国有土地使用权承受人签订补充协议,需要补缴土地出让金、城市基础设施配套费等费用的,契税纳税义务发生时间为原出让合同签订的当天,税款缴纳期限为签订补充协议之日起90日内。

五、关于工业、物流地产等项目土地增值税的预征率

纳税人取得工业、物流仓储用地用途的国有土地使用权后,开发建设工业厂房、物流仓储建筑、科技园区等并对外销售的,取得新房预售收入按2%的预征率预缴土地增值税。但对于匡算税负率明显偏高的项目,可参照匡算结果确定预征率。待符合清算申报条件时,比照房地产开发项目计算缴纳土地增值税。

六、本公告自2015年6月5日起施行,有效期至2019年12月31日

税务机关受理纳税人土地增值税清算申报时间在2015年6月5日以后的,按本公告执行。已进入清算审核程序但尚未发出清算书面审核结论的清算项目,可适用本公告。公告实施之前已出具清算书面审核结论的,不再追溯调整。

预售收入取得时间在2015年6月5日以后的土地增值税预征申报,按本公告第五条执行。

特此公告。

青岛市地方税务局

2015年5月5日



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