税法解读（音频解读）：解读国家税务总局公告2016年第54号《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》

大力税手，只唯专业解读

焦点：物业公司收取自来水费的增值税，特别规定适用差额计税方式，不实行抵扣制，破解了增值税政策上的逻辑，解开了物业公司的症结之源。

详细解读：

1. 问题何来之有

为何物业公司的“自来水门”要劳这么大驾发一个公告，这正是我们国家的增值税规则下产生的一个无法破解的理论逻辑问题。通常自来水的税率是13%，属于老百姓的必需用品，但是由于自来水本身买进来时，并不是有人生产的，而是从河里或湖里等直接引过来的多，由此我们的国家考虑到进项对应的少，给出了如下的简易征税的待遇：

《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)规定：

一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：…自来水…

(注：财税[2014]57号规定，2014年7月1日起征收率由6%调整为3%)

问题来了，只有销售自产的才允许选择简易，对于物业公司如果其属于一般纳税人，由于不是自产的，那在增值税的“转售”链条下，只能这么认为，因为自来水的票据无法直接开具给用户，这里增值税的“转售”定性，结果只能适用13%的税率，此时抵扣征收率是3%，销项税率是13%，这中间无形当中亏了一块，让物业公司承担？肯定肉疼的厉害，由此起起我们广大物业同行的“呼声”阵阵! 现在呼声有结果了。

2. 新规则的理解必须到位

想必案例最容易清晰化了：

某物业公司(包括一般纳税人)，支付当月水电费100万元，向用户收取了103万元，由此处理结果是这样的：

(1030000-1000000)/1.03*3%=874元，这就是计算缴纳的增值税处理规则。而原来是如何呢：1030000/1.13*13%-1000000/1.03*3%=118495-29126=89369元，这相差的有点太大啊! 物业公司多收3万元，自己要倒贴5万元多，肯定是难受了。

本着李总理一直强调的税负“只减不增”的税制改革导向，这次财税部门也是“下了功夫”，这个所谓的理论问题也解决了，物业公司表示很开心。

那如果是小规模纳税人的物业公司呢？原来如果没有差额，那如果付103万元，收103万元，结果是计算增值税是103/1.03*3%=3万元，还要贡献给国家，这也是亏的大大的。现在呢，差额了，103-103=0，销售额没有了，这也是解决了其痛点。

3. 平价转售的行为如何面对

上面的案例我们是从加价的角度理解的，但是如果物业公司是平价走，即差额是0，那就相当于白忙活了？不会，因为物业公司还会收物业费，如果物业公司是小规模纳税人，则征收率是一样的，如果物业公司是一般纳税人，则物业部分的收入是适用6%的增值税税率。此时是不是吃了点亏呢？当然是的，自来水是走的3%，有个率差，当然物业公司说我们要拆一部分出来放在水价中，这也未尝不可，前提是基于合理性考虑一下。

4. 如何开具增值税专用发票

文件中没有写，但是解读中却明确了：纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。

则相当于平价走的情形下，差额是0，是直接“套开”自来水公司的增值税专用发票给用户用于抵扣，注意，这儿可没有所谓“差额征税”开具发票的处理，是差额征税，但不是差额开具发票，即上面的案例中，开具增值税专用发票时，是以103万元=不含税价格100万元+税额3万元来开具的，不是以不含税价格(1030000-874)，税额以874元来开具的，因为自来水公司也是缴过税的，就应让用户抵3万元，国家没有吃亏的，至于物业公司，就是“穿透”开具发票而已。

5. 小规模纳税人物业公司的电还是个问题

电的增值税税率是17%，电力供应公司也没有简易的方式，所以对于一般纳税人而言，转售时也是17%，这是平的，自然喊的声音不大。但是如果这个物业公司是小规模纳税人，那问题依旧存在。比如下面的案例：

取得100万元电费专用发票，税额是17万元，专用发票没有抵扣之用，销售时按3%计税，收到的钱也是117万元，此时缴纳的增值税是：117/1.03*3%=3.2万元，这相当于也是没有得便宜的事，一转手亏了钱了。那这个问题理解上也要借鉴自来水的处理，不过由于小规模纳税人量的比例，以及没有自来水这种情形普遍存在，所以这个政策物业公司是不是继续“呼吁”呢。

6. 总结

税法要为经济服务，同时税法要考虑突破理论上的所谓“科学”与“严谨”，不过小编希望财税部门对于相关争议问题，不要让大家，让各地税务机关发挥了大量的聪明才智，而是及早明确，减少争议，也减少纳税成本与征管执法风险才更好。

当然，当下还有人在探讨这个物业服务是不是只限于对物业公司有用，对于非物业公司分摊的水费是不是仍然是过于的困境，小编认为，不宜用解读中的背景考虑是物业公司提出来的就认为只对物业公司，毕竟文件中清晰的说明了是提供物业服务，贵在提供，至于是不是成立物业公司，那是再另说了，所以小编认为不宜我们自设置枷锁，本来就认为税法的规定模糊，却偏让它更模糊，这样制作法则的同志也不好易理解我们的聪明的同志们的智力水平了。 

附：国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告

国家税务总局公告2016年第54号

现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。

特此公告。

国家税务总局

2016年8月19日

关于《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》的解读

发布日期：2016年08月29日　来源：国家税务总局办公厅

一、有关背景

2016年5月1日全面推开营改增以来，我们陆续接到各地税务机关和纳税人反映，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负水平，经研究，我们制发公告，对于物业公司收取的自来水水费给予一定的特殊政策安排。

二、主要内容

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。