【12366答复大全】个体户（及个独）与业主之间转移房产是否缴税

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【浙江税务】个人独资企业的房产无偿过户到投资人名下涉税问题 留言时间：2022-08-16

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=807af05b3c2141168e286ed06bdced4b

1、个人独资企业的房产无偿过户到投资人名下，是否要缴个人所得税和增值税？2、如已享受增值税的留抵退税政策，在过户时是否需要视同销售缴纳增值税？3、该房产已经以计提折旧的形式在经营所得税前扣除，过户时是否需要对已提折旧部分作纳税调整缴纳经营所得个人所得税？

浙江12366中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据财税〔2000〕91号规定，经营所得是指企业从事生产经营以及与生产经营有关的活动所取得的各项收入，包括商品(产品)销售收入、营运收入、劳务服务收入、工程价款收入、财产出租或转让收入、利息收入、其他业务收入和营业外收入。因此，个人独资企业将房产无偿过户至投资人名下，应适用上述经营所得规定计算申报个人所得税。根据征管法三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。已按照会计规定计算的折旧部分，税法上如无特殊规定的，无需纳税调整。

如企业注销清算，根据财税〔2000〕91号规定，企业进行清算时，投资者应当在注销工商登记之前，向主管税务机关结清有关税务事宜。企业的清算所得应当视为年度生产经营所得，由投资者依法缴纳个人所得税。前款所称清算所得，是指企业清算时的全部资产或者财产的公允价值扣除各项清算费用、损失、负债、以前年度留存的利润后，超过实缴资本的部分。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

福建税务

【福建税务】个人将其名下的房屋权属转移至其经营的个体户名下要交税吗留言时间：2020-07-31

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=cf9fcd9b75d04186ac3268c3f1baea38

总局政策明确，个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。但是，对于是否征收个人所得税和增值税，基层税务干部中有极大争议，咨询税法法律专业人士，有观点认为，民法上，个体户是自然人的延伸，二者是等同的法律主体。此外，个体户只是自然人的名义经营实体，最终收益归经营者，且经营者将其名下房产转给其个体户不是法律意义上的交易，不产生交易收入，故不是税法意义上的转让财产或销售财产，总局明确不征契税应同此理。请问，该观点是否正确？

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《个体工商户个人所得税计税办法》（国家税务总局令第35号）规定，个体工商户生产经营活动中，应当分别核算生产经营所得和个人、家庭费用，个体工商户从事生产经营以及与生产经营有关的活动而取得的货币形式和非货币形式的各项收入，为收入总额。根据我国个人所得税分类征收的税制安排，个体工商户和投资者的纳税义务不能混淆，房产转让应依法计算缴纳个人所得税。

增值税上，个体工商户经营者以其个人不动产转移至个体工商户名下，不征收增值税。

文件依据：

一、根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第六条规定：“个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。”

二、根据《个体工商户个人所得税计税办法》（国家税务总局令第35号）规定：“第八条个体工商户从事生产经营以及与生产经营有关的活动(以下简称生产经营)取得的货币形式和非货币形式的各项收入，为收入总额。包括：销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、利息收入、租金收入、接受捐赠收入、其他收入。

……

第十六条个体工商户生产经营活动中，应当分别核算生产经营费用和个人、家庭费用。对于生产经营与个人、家庭生活混用难以分清的费用，其40%视为与生产经营有关费用，准予扣除。”

三、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

……

第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，……”

另根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“三、销售不动产

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

……”

山东税务

【山东税务】经营者将房产投资到个体工商户名下，需要缴税吗？留言时间：2019-08-15

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=741f13655c1240d69f7b5cd301b3680a

王某注册了一个A经营部（个体工商户、小规模纳税人），王某将自己名下的房产投资到A经营部，王某需要交纳哪些税费？A经营部需要交纳哪些税费？

山东省税务局

您好！您提交的问题已收悉。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第五条规定：“（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）和《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

根据《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）规定，教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

根据《山东省人民政府关于调整地方教育附加征收范围和标准有关问题的通知》（鲁政字[2010]307号）规定，地方教育附加的征收范围为缴纳增值税、营业税和消费税(以下称“三税”)单位和个人，征收标准为“三税”实际缴纳额的2%。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）文件第一条：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。下列凭证为应纳税凭证：.产权转移书据；（包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。立据人按所载金额0.5‰贴花）。

根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条第五款的规定,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。第三条第五款的规定，财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令第138号》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。以及根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。税率为3%。

【江苏税务】同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收增值税、土地增值税?留言时间：2019-03-21

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e1c7eec99cf9411da6abc8d2bd8cca34

同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收增值税、土地增值税　?

江苏12366纳税服务热线：您好！1、增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。若不属于资产重组范围，为正常销售业务则需要依法缴纳增值税。

2、土地增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的规定：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。若您符合该文件就可暂不征收，如不确定符合，请您带有关合同，到主管局判断。

广东税务

【广东税务】个体工商户下无尝划转房产到个人是否征收个税留言时间：2019-05-24

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=f1b078c5d72648d989d82bf420fdbebc

A名下的个体工商户内持有一房产，现通过免契税无尝将房产划转到A人名下，是否要征收生产经营所得税？

12366广东省呼叫中心答复：

尊敬的纳税人、扣缴义务人、缴费人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）第六条第三款规定：“经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。”

请您参照上述政策进行判定，如无法自行判定，建议您带齐资料由房产所在地主管税务机关为您进行判定。

【广东税务】个体工商户房产划转留言时间：2019-05-14

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=760a213eeba8427eb55a0f384532e079

本人个体工商户名下有一房产，根据账面金额现申请免契税无尝划转到本人名下，还需要缴纳什么税费？

12366广东省呼叫中心答复：

尊敬的纳税人、扣缴义务人、缴费人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第六条规定：“个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。”

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第八款规定，1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）第二条与第四条规定，缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

根据《征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号文件）第二条与第三条规定，凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。

根据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）第二条规定，统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件：印花税税目税率表规定，产权转移书据按合同所载金额万分之五贴花。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条、第四条与第七条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。