4.4.10 售楼处、样板房等建造装修费在土增清算中可否计算扣除，涉及所得税和增值税如何处理 2020.11.23

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【河南税务】样板房装修 留言时间：2020-11-23

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8e57da1b513444db92ea23116d74686b

我公司是房地产公司，发生样板间设计，土建，装修等费用，开发成本能列支吗？样板间是单独的，没在主体内，在该小区内，后来又拆了。 

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。……第十一条 在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：(一)房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产;(二)以经营租赁方式租入的固定资产;……　

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）规定，第二十九条 企业所得税法第八条所称成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费。第三十条 企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。……第五十九条 固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。

三、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。……第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：……　(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：(一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。……

安徽税务

【安徽税务】房地产开发项目中售楼处、样板房等用房的建造费和装修费土增清算时如何计算扣除？留言时间：2020-09-18

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=6081d552ee6443ca8f710fb6964a330f

我司在项目内开发的商业业态建设期初作为售楼部，后整体销售转让，请问售楼处、样板房等用房的建造费和装修费土增清算时如何计算扣除？ 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。

二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

税务总局

【国家税务总局答疑参照】企业所得税问题汇总 （2010年12月）

188、临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？

【发布日期】： 2010年12月21日   【来源】：国家税务局

问题内容：

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？

回复意见：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。 　

江苏税务

江苏国税2010年度企业所得税汇算清缴政策解答   （非官方渠道取得）

例4：房地产企业售楼处的建造费用以及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？（省局二季度问题解答）

回复意见：按照国税发[2009]31号文件第二十七条第六款, 房地产企业售楼处的建造费、样板房的装修费等作为项目营销设施建造费计入开发间接费处理。

宁波税务

【宁波地税】宁波市地方税务局2014年度关于所得税政策有关问题的解答（摘自网络）

27、问：某房开公司与政府合建公园，各出资2000万，房开公司可以免费在10年内使用公园内展览馆作为售楼处，期满后无偿移交政府。2000万是否可以作为销售费用税前列支？

答：该2000万实质为展览馆的十年使用费，按配比原则分期均匀扣除。

海南税务

【海南国税】房地产业营改增税收政策指引 2017-04-18　

（三）房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。