【12366纳税服务平台】土地拍卖佣金、招投标佣金等在土地增值税清算时能否列入开发成本等问题 2020.8.7 | 大力税手

土地拍卖佣金、招投标佣金等在土地增值税清算时能否列入开发成本等问题
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河南税务	【河南税务】土地增值税清算可否扣除支付给拍卖公司的拍卖佣金？留言时间：2020-08-07 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=5c2a9cafae57484488f9480139b765c6 土地增值税清算可否扣除支付给拍卖公司的拍卖佣金、可否扣除支付给评估公司的土地评估费？河南省税务局您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;…… 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定,第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。……(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。” 三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，第四条土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。…… 因此，根据上述文件规定，您单位在取得土地使用权过程中为办理有关手续、按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费可以计入“取得土地使用权支付的金额”据实扣除;支付给中介机构的佣金应计入“管理费用”，按规定比例计算扣除。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关确认。【河南税务】土地招投标佣金在土地增值税清算时列入房地产开发成本？留言时间：2019-10-22 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=63e7f4da68ca455ab0fa0cdd0fdb82d0 土地招投标佣金在土地增值税清算时列入房地产开发成本？在土地增值税清算时可以据实扣除吗？河南省税务局您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定，第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……（三）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。因此，请您根据以上文件规定执行，具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
福建税务	【福建税务】土地拍卖佣金发票抵扣问题留言时间：2019-08-31 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=d1928c818982489a9cda4a1d1e19e523 甲方拍得土地后与乙丙合作成立项目公司A，三方占股分别为甲35%乙40%丙25%.土地拍卖佣金和前期土地出让金开的是甲公司抬头的发票这样A企业在土增税清算的时候是否能抵扣？福建税务局12366呼叫中心答复：尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据您的描述，甲公司抬头的发票在A企业做土增税清算的时候不能抵扣。需甲方开具发票给A公司方可扣除。上述回复仅供参考，具体以国家的相关政策规定为准，感谢您的咨询。希望我们的服务能为您提供帮助，感到满意，顺祝生活愉快！
湖北税务	【湖北税务】土地使用权的拍卖佣金缴纳契税留言时间：2019-10-29 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=71f7bd463beb41d78ef07f9a9963aca5 房地产公司通过拍卖方式购得国有建设用地使用权，根据《国有建设用地使用权拍卖出让文件》规定：本次拍卖由政府委托第三方拍卖公司实施，拍卖佣金支付给拍卖公司，并取得拍卖公司开具的增值税专用发票。问题如下：1、该拍卖佣金是否需要缴纳契税？2、如需缴纳，缴纳的依据是发票含税金额还是不含税金额？3、拍卖佣金能否记入土地增值税中土地增值额的扣除项目？湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：第一，根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知点》（财税〔2004〕134号）文件第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）文件规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。据此，如果符合以上情形，则需要缴纳契税；如果不符合上述情形，则不需要缴纳契税。第二，根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）文件第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。第三，根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）文件第五条规定，扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。