【12366答复大全】转让（抵债、法拍等）在建工程，土地增值税加计扣除问题 2021.4.26

各地

地区口径

江苏税务

【江苏税务】房地产公司受让取得在建工程发票的加计扣除 留言时间：2021-03-13

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c8cb11cd1d8d4b36b4c765e823fe37bc

房地产开发企业B，从房地产开发企业A处收购在建工程（已经开发50%），并取得A开具的在建工程发票。B企业取得在建工程后继续开发，发生剩余的50%开发成本。后来，B企业开发销售完毕后，进行土地增值税清算，问题1：取得的在建工程发票能否作为加计扣除的基数？2：后续继续开发发生的开发成本能否作为加计扣除的基数？ 

江苏省12366中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江苏税务12366或主管税务机关。  

【福建税务】有资质的房地产开发企业转让在建工程是否可以加计20%扣除 留言时间：2020-09-02

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=75cf6369146a4079bda70d0fe8556186

我公司通过政府公开挂牌出让土地，取得了一块可用于转让的酒店用地，并且就当地区政府要求，在当地设立新公司，承接了该酒店用地的开发；继而申请取得了土地开发房地产开发资质（四级房地产企业），且土地合同规定投资达25%以上可以转让在建工程。请问：这种有开发资质的房地产公司，土地开发投资达25%以上即可转让的酒店项目，在完工后出售，能否适用【土地增值税实施条例细则】第七条第六项，加计20%扣除？ 

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

房地产开发企业转让在建项目，转让方可以按规定加计20%扣除。

文件依据：

 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“ 计算增值额的扣除项目：

……

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

……

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

三、根据《土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）》填表说明：“10.表第21栏“财政部规定的其他扣除项目”，是指根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号,以下简称《条例》）和《细则》等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数。”

河南税务

【河南税务】房地产企业开发收购的在建工程，土地增值税清算时，能否加计扣除   留言时间：2020-07-10

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=07ca0233c20e4d18ab768243b653c677

房地产企业收购另一家房地产企业的在建工程后再进行开发，完工后土地增值税清算时，收购原先在建工程的价款是否可以加计扣除？ 

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：第九条   纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。......(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。......(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

因此，根据上述文件规定，对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

安徽税务

【安徽税务】关于法拍取得的土地和在建工程，成本抵扣问题 留言时间：2020-10-20

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=b21c561952284c41aefb635d19a75b13

我公司于2020年10月份通过淘宝拍卖系统，取得安徽省某市一宗土地和地上在建工程（在建无销售），执行法院向我公司出具了成交确认书和全部收据，税务部门只有该土地使用税欠税记录，已经向法院提供，法院也同意原公司所欠土地使用税在分配时优先支付给税务局。问：1、法院拍卖土地，原土地和在建所有人是否应向我公司开具发票？如应该开具，由于原土地和在建所有人已经丧失税金支付能力，不能向我公司开具发票，是否应该由税务部门出具相关数据，在拍卖款中优先支付？数据如果得来？税务部门如果核算本次法拍应由原土地使用权缴纳的税金的话，需要对原公司进行稽查，时间较长，怎么保证我公司能够顺利过户？2、如我公司未取得发票，我公司后期土增税抵扣时，法院成交确认书和收据能否作为土地增值税抵扣依据，包括增值税抵扣是否可以按取得土地成本抵扣？ 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

一、司法拍卖，标的物所有者按销售货物（或服务、无形资产等）按适用税率征税，开具发票。

二、根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十七条  扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：

（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”

三、（1）根据财税（2016）36号文件规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（2）根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。……

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”

因业务复杂，建议与当地主管税务机关核实具体问题。

【安徽税务】房地产企业转让购入土地及在建工程加计扣除问题 留言时间：2020-07-07

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=406ac87b5ced4749b5635b405c9c194a

我公司取得甲房地产企业转让的土地及在建工程（分开开票），取得增值税专用发票。甲企业在转让时已进行土增税清算，并已享受20%加计扣除政策。若在建工程续建后销售，请问，我公司在在以后土地增值税清算过程中能否享受取得原企业土地及在建工程成本的加价扣除政策？ 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。 

陕西税务

【陕西税务】房地产开发企业从非房地产企业购入在建工程后再开发，能否享受土增税加计扣除？（补充提问） 留言时间：2020-05-26

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=3723a4b319de495c82788f403e2e5932

房地产开发企业从非房地产企业购入在建工程后进行开发再销售商品房时，购入在建工程的成本（因已开工，取得的是销售不动产发票），对方未享受加计扣除，购入的在建工程成本我司是否能依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则享受土地增值税加计扣除？

政策依据：【中华人民共和国国务院令第138号）（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。】 

陕西省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号），第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。如企业确属从事房地产开发的纳税人，即可依照本条规定享受加计扣除。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

山东税务

【山东税务】受让的在建工程再转让进行土地增值税清算

留言时间：2020-04-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=25ec3071504e4286be8408d148d56ed5

受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证，能否加计扣除？

山东省税务局

您好！您提交的问题已收悉。对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

 请详细说明您的情况及业务，为了方便与您的沟通，能够及时解答您的问题，缩短网络流转时间，建议可以拨打12366纳税服务进行咨询。

 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务或主管税务机关。 

【山东税务】关于购买在建工程开发后再出售土增税清算的问题

留言时间：2020-04-29

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=5347401ed9ad49f498753a4a3f674f65

收购在建工程进行开发后再销售，能够取得被收购方开具的全额销售不动产发票。请问公司在后续在建工程开发再销售后，土增税清算时，按照三分法计算时，前期购买在建工程支付的对价（有发票），如何在土增税计算表中列支，是全额确认土地成本还是建安成本，如何分摊？地下不计容部分，是否需要分摊购买对价对应的成本？ 

山东省税务局

您好！您提交的问题已收悉。根据《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）

第六条第二项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”

根据《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）

第三十三条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

请详细说明您的情况及业务，为了方便与您的沟通，能够及时解答您的问题，缩短网络流转时间，建议可以拨打12366纳税服务进行咨询。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务或主管税务机关。

贵州税务

【贵州税务】在建工程的购买成本是否能加计扣除

留言时间：2020-03-20 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=d5ba9c3beedc4fe58fe3af73493f8f3a

房地产开发企业整体转让未竣工的房地产在建工程，有以下问题咨询：

收购方继续投资建设后销售时，获取成本和后续建造成本是否可以进行20%加计扣除？开发费用的计算基数是否包含获取成本？ 

贵州省税务局

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：如果您咨询的是土地增值税的问题，请参阅文件《贵州省税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（2016年第13号）：“　第三十七条 土地增值税清算扣除项目包括：

 (一)取得土地使用权所支付的金额，具体包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

 (二)房地产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

 (三)房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，具体包括与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

 (四)与转让房地产有关的税金，具体包括营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。

 (五)加计扣除，是指按本条(一)、(二)款规定计算的金额之和加计20%的扣除，另有规定的除外。

第五十三条 土地增值税清算时，扣除项目总金额按下列情况分别进行确认：

 (一)房地产开发企业取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(四)项规定进行确认。

 (二)房地产开发企业取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(二)、(四)项和加计房地产开发成本的20%进行确认。

 (三)房地产开发企业取得土地使用权后进行房地产开发建造的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项规定进行确认。”请结合您的业务具体判断。

上述回复仅供参考有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管税务机关咨询。欢迎您再次提问 

四川税务

【四川税务】转让“在建工程”的土地增值税扣除项目 留言时间：2021-04-26

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=4a094b9fd7bf4e6984fba9af15ec75bc

我们公司A欠B公司货款，商量后决定用A公司所有的“在建工程”（土地成本开发成本2200万元，已经投入600万元）抵偿所欠的4600万元债务。不考虑增值税这些情况，想咨询贵局，以下问题：

1、性质。这种在建工程转让，在土增税层面上讲是按照“转让土地使用权”还是算“转让建筑物”？

2、土增税扣除项目。我们认为这个“在建工程抵债”应视同销售“建筑物”，其扣除项目应包含：（1）土地价；（2）开发成本；（3）开发费用；（4）加计扣除20%；（5）相关税费。请问贵局认为我司的理解是否正确？

若不对的地方望指正！ 

四川12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号）六、具体计算增值额时应注意什么?

在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条　非直接销售和自用房地产的收入确定:

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。

四川12366纳税服务中心

2021年4月27日  

【四川税务】房地产开发企业收购在建工程土增清算问题

留言时间：2020-02-13 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=2dd52416652c4429a796bb9f40221886

你好！我司是四川省内的一家房地产开发企业，17年从四川省另一房地产开发企业收购省内的一未完工项目，属于购进在建工程继续开发，作价7亿元，对方简易计税开具了5%增值税发票，在建工程转让方主管税务局17年对在建工程转让进行了土增清算，将土地成本和已经发生的开发成本进行了加计扣除。现我司将达清算条件，请问我司在土增清算时，可以对该在建工程的收购成本7亿元进行加计扣除吗？ 

四川税务局12366呼叫中心答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 　对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

（以上答复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询） 

【四川税务】购入的在建工程转让成本能否加计20%扣除

留言时间：2020-01-08 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=118a9b9cf43d41c5b9ba422361fbc6a3

A房地产公司购买在建工程项目后续开发并销售，A房地产公司在土地增值税清算时取得的在建工程转让成本能否加计20%扣除，若不能加计扣除是否有相关政策文件支撑？ 

四川12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知

国税函发〔1995〕110号第五条（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

六、具体计算增值额时应注意什么?

在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（以上答复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询） 

云南税务

【云南税务】在建工程加计扣除

留言时间：2019-12-05 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=f5c93f8bb49e4e5682687e060ba3162a

老师，您好，我公司是一家房地产开发企业，我公司2019年10月转让已基本完工的在建工程，计算土地增值税时加计扣除土地成本是否可以加计扣除？谢谢 

国家税务总局云南省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）文件规定：“  第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

……

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规定：“ （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

……

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

因此，根据上述文件规定，从事房地产开发的纳税人转让房地产项目，可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用之和加计扣除20%，若您公司属于该种情况，土地成本可以加计扣除。

按照有关规定，12366纳税服务热线提供的咨询答复仅作为指导纳税人履行纳税义务的参考意见，实际的执行以主管税务机关的具体行政行为为准。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

黑龙江税务

【黑龙江税务】房地产开发企业购入在建工程涉税问题

留言时间：2019-11-19 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e169098862e14828bd357527ba030ab9

老师好：我们是房地产开发企业，通过招牌挂方式拍得开发用地，所拍地块上面有他人所建的建筑物，在政府招牌挂文件中已注明地上有此建筑物，并要求拍买人支付土地价款以外，还要支付此建筑物的费用，故我们企业需要给前期施建人支付购买此建筑物的价款，对方提供在建工程发票，我们开发企业支付的此项支出，可以作为该项目的建筑成本抵顶增值税，及土地增值税的建筑成本吗？（此建筑物我们设计规划到容积率内，作为商品房对外销售） 

黑龙江省12366纳税服务热线答复：

您好，    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定:“开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”   

湖北税务

【湖北税务】房地产在建工程土地增值税问题

留言时间：2019-01-14 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=1bed09d4097449f6881edddd14120481

房地产开发企业整体转让未竣工的房地产在建工程，有以下问题咨询：

1、转出方 进行土地增值税清算的时候，土地成本及建安成本是否可以加计20%？

2、收购方继续投资建设后销售时，获取成本和后续建造成本是否可以进行20%加计扣除？开发费用的计算基数是否包含获取成本？ 

湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）文件第六条规定，具体计算增值额时应注意什么?在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

关于“开发费用的计算基数是否包含获取成本”的问题。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。

祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。 

厦门税务

【厦门税务】关于在建工程增资

留言时间：2019-08-19 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=f7b680e117b5488ab5fc56da37331e38

我司有块出地，根据规定，土地是不能直接进行转让的。现我司准备在土地上进行工程投入，当工程投资达到总额的25%时，拟作价投资公司股权。请问我司这个节点涉及到的税收有哪些呢？是否要缴交土增税，如是扣除项目有哪些呢 

厦门市税务局

企业将房地产作价入股进行投资，涉及增值税、教育费附加、地方教育费附加、城市维护建设税、企业所得税、印花税。承受房屋和土地权属的单位和个人应缴纳契税。土地增值税：

以在建工程投资入股可以适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）第三条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”之规定，但该规定不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。