【12366纳税服务平台】土地增值税清算时,销售不计容的地下车库(车位)是否分摊土地成本的问题 2022.1.22

土地增值税清算时,销售不计容的地下车库(车位)是否需要分摊土地成本

各地

地区口径

四川税务

【四川税务】机械车位可否作为公共配套在土增税前扣除 留言时间:2022-01-12

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=acfaf2bb2f794f3d9d3e136c4ee76889

您好!我公司一项目修建了部分机械车位,但由于机械车位最多只能分组办理产权,而一组车位有4-6个车位,每个车位是可以移动的,无法定义界址,因此产权无法分割,也就无法出售,那么如果我司将其移交给业委会并按公共配套的要求进行“三公”,是否可以作为公共配套设施在土增税前扣除?

四川12366纳税缴费服务热线:

您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号) 第二十七条规定:“产品计税成本支出的内容如下:……(五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 

第三十条规定:“企业下列成本应按以下方法进行分配:……(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。”

第三十三条规定:“企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。” 

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

.......

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

以上答复仅供参考,如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。

四川12366纳税缴费服务热线

 2022年1月13日

湖北税务

【湖北税务】关于车位土增清算问题 留言时间:2021-06-17

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=db6e056e400c41ef8eb5895835a58cbd

问题一:利用地下人防区域建设的人防车位,车位收入是否参与土增清算?成本是否可以列支?

问题二:非人防无产权车位,车位收入是否参与土增清算?成本是否可以列支? 

湖北税务12366纳税服务热线答复:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)文件第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件第三条规定,(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

综上所述,请您直接联系当地主管税务机关,需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局(https://etax.hubei.chinatax.gov.cn)——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

内蒙古税务

【内蒙古税务】房地产开发企业有偿转让无产权车库(车位)的永久使用权,是否征收土地增值税? 留言时间:2021-01-23

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=552952fb021643bc98ad193f0e60a43e

房地产开发企业有偿转让无产权车库(车位)的永久使用权,是否征收土地增值税的问题 

税务总局内蒙古自治区税务局

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款规定,转让无产权地下车位永久使用权,应纳入土地增值税清算范围,计算收入,并扣除相应成本费用。无产权地下车位原则上应分摊土地成本。

江西税务

【江西税务】土增清算车位是否需要分摊土地成本 留言时间:2021-02-06

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=32ea1d21cd304b75a86ddbfa0f2082f1

在南昌土增税清算时,车位是否需要分摊土地成本?(2018年16号文中并未明确地价分摊方式,只是明确建安成本,之前也有群众多次咨询该问题,请再明确下,还是说地价分摊成本方式与建安一致,即地下车位也需要分摊土地成本?) 

国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人您好!您的提问已收悉,现答复如下:对土地增值税清算中成本费用归集分摊的处理,按照《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(2018年第16号)规定进行。具体涉及地下车位的土地成本分摊问题,为保持税负的总体公平,在税务总局及省、市局未出台专门规定前,由县(市、区)税务机关按照当地口径、前后一致的原则执行。

上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系江西12366或主管税务机关。

河南税务

【河南税务】地下车位土地增值税问题 留言时间:2021-07-28

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c4f5c844175f420a9d00fde263737e10

1、地下无产权车位,以长期租赁的方式出让使用权给客户,其收入是否需要交纳土地增值税,是否属于土地增税清算的范围?

2、站在税局的角度,在统计已售面积占可售面积的比利时,地下无产权车位的面积是否计入可售面积? 

河南省税务局

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号) 第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定, 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条规定,土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

四、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。

五、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告 2011年第10号)第三条规定,关于车库、地下室归属问题  房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

六、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定,关于土地增值税清算时收入确认的问题……销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

因此,根据上述文件规定,土地增值税清算中,对于地下人防设施及地下车位,仅出租车位或出租地下人防设施,不发生权属转移的,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用;发生产权转移的,应按规定征收土地增值税,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。对于地下车位面积的确认,政策中并无具体规定,建议您向住建部门核实确认。具体涉税事宜建议您咨询主管税务机关进一步核实确认。

【河南税务】关于无产权车库车位 留言时间:2021-05-24

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=f5a2adab4be34e7eaba624d52a3fe09a

河南省关于非全体业主共有的无产权的车库、车位、地下室、储物间等销售或签署永久让渡使用权,是否征收土地增值税? 

河南省税务局

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定,三、非直接销售和自用房地产的收入确定(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

因此,对外销售车库、车位等,凡对外转让产权的,不论是否办理产权证,均应按规定征收土地增值税。仅出租车位,不发生权属变更的,不是土地增值税的纳税人,不需要缴纳土地增值税。

【河南税务】土地增值税预缴,车库和车位有区别吗,是不是都随房预缴 留言时间:2021-05-10

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=523d6fc110e5488ba1c59a1716aa7382

我是一家房地产公司,建设有地下车库,地下车库划分出车位销售给客户,按照豫地税函[2010]202号文,这个车位是按照是随房预缴还是直接按照其他类型住宅预缴。 

河南省税务局

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定,第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

三、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告 2011年第10号)第三条规定,关于车库、地下室归属问题。房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目征收土地增值税。第四条规定,执行时间。本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的,一律按本公告规定执行。

因此,根据上述文件规定,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则,房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目征收土地增值税。建议您参考上述文件并结合您企业实际情况进行界定,具体涉税事宜您可联系主管税局进一步确认。

【河南税务】房地产企业地下车位的土地增值税清算 留言时间:2021-03-19

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=5e499bd087054f308c8257848312282e

房地产企业开发时建有地下车位,对于无产权的地下车位,在进行项目土地增值税清算时

 1、是否将车位纳入土地增值税清算范围,是否可以扣除车位的成本费用?

2、河南省关于土地增值税清算时地下车位的成本扣除问题有无明确的文件规定? 

河南省税务局

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定,第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。……第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。……第六条 计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定, 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定,……(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

四、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条规定,(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。……(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。……

五、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。

六、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告 2011年第10号)第三条规定,关于车库、地下室归属问题  房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

因此,根据上述文件规定,1.产权发生转移的,按规定征收土地增值税,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目,相应的成本和费用按照可按上述规定扣除。2.如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。建议您参考上述规定,具体事宜您可联系主管税务机关确认。

安徽税务

【安徽税务】政府不允许对外出售的非人非车位能否作为公配土增扣除 留言时间:2021-05-28

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=17e5983b0e45485b998e1101d1fe11b7

我是池州市一房地产企业,我司开发的一个项目:前期我司非人防地下车位准备出售给业主,但该举措被当地政府叫停,当地政府在政府网站信息公开目录公开回复:我县住宅小区车库均规划为公共车库,以协议书方式约定一次性收取车位使用转让费、车位租赁金行为涉嫌“擅自处分属于业主的物业共用部位、公共设施设备的所有权或使用权”。

根据上述情况,我司该项目非人防车位均未对外出售,按政府要求守法经营,前期公示业主作为公共配套处理;当期我司面临土增清算,请问领导:

1、在土增清算中,上述我司非人防地下车位成本可以作为公共配套处理扣除成本吗?

2、作为公共配套处理,除了公示外,企业还需要做什么吗?

公司老板一直监督财务该项工作,老板也看了21号公共第四十条说应该符合条件:政府不给卖,如果税局再不允许扣成本就有点说不过去了。

谢谢领导百忙中抽空解答!希望能回答上述两个问题。 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第四十条  纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关应当调查取证予以确认。

(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”

【安徽税务】土地增值税买房送车位,如何确认收入问题?留言时间:2021-03-03

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e0fd5058699449319fe7b927e364a637

我司为房地产公司,为加速车位去化,营销推出买房送车位活动。因房屋销售合同为住建局制式合同,无法增加赠送产权车位条款,我司采用补充协议增加赠送产权车位约定。请问土增税中如何确认划分房屋和车位收入。 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第十九条规定,非直接销售和自用房地产的收入确定:

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

根据国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号规定:“四、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库(车位),凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的,该地下车库(车位)相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。”

【安徽税务】房地产企业规划设计里有1幢楼下面没有规划地下车位和储藏室,但是实际验收测绘里有地下储藏室,且已经实现 留言时间:2021-03-02

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e9c5c32451ea41c590dd31f94c266135

房地产企业规划设计里有1幢楼下面没有规划地下车位和储藏室,但是实际验收测绘里有地下储藏室,且已经实现销售。在这种情况下,土地增值税清算时,储藏室是按非普通住宅清算,计入收入并列支成本;还是按不在规划内,既不计收入,也不予列支成本。 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,销售地下储藏室为土地增值税征税范围,应按非普通住宅计算成本和收入。

【安徽税务】房地产开发企业销售非人防车位,土增税清算时,非人防车位是否应并入非普通住宅予以清算 留言时间:2021-02-19

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=90c773aaae7f45ffbd51bf73eb967f5d

您好,我单位是房地产开发企业,有销售非人防车位的行为,现将进行土增税清算,想请问下,在安徽,土增税清算时,一般将非人防车位并入哪种清算类型进行清算?是直接并入非普通住宅进行清算,还是按照地上普通住宅和非普通住宅货量占比,进行拆分,分别并入到普通住宅和非普通住宅进行清算? 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据我省《土地增值税清算管理办法》第五十三条规定,如贵公司选择享受普通标准住宅免征政策,则应单独计算普通标准住宅增值额、增值率和应缴纳的土地增值税,车位作为非普通住宅进行清算;否则,应以整个开发项目为对象,统一计算增值情况。

河北税务

【河北税务】地下车库土地分摊问题 留言时间:2021-06-18

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=bcde588ecc6245cfbfc47d3f57097a75

销售石家庄地下有产权车库,在土地增值税清算时是否需要分摊土地成本 

河北省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(国务院令第138号)第九条规定:“纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

【河北税务】无产权车位租赁20年,期满后业主可免费使用,土地增值税清算是否计收入,成本是否扣除?留言时间:2020-09-17

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c38d7375de9240c1a3fddd50a5cc99ff

开发商将部分无产权的地下车位(含人防车位)与业主签订了期限长达20年的租赁合同,约定由业主一次性交付车位使用费10万元(与该小区有产权车位的售价相当)。期满后,业主可按所居住房屋产权的期限无偿享有该车位的使用权,双方不再另行签订租赁合同。这种转让无产权车位永久使用权的行为是否应纳入土地增值税清算范围,计征土地增值税?成本是否对应扣除? 

河北省税务局

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

 (五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

福建税务

【福建税务】关于市十五届人大四次会议第0248号建议的答复 发布时间:2020-03-27

http://fujian.chinatax.gov.cn/fzsswj/zfxxgkzl/zfxxgkml/tajybl001/202003/t20200327_354817.htm

三、关于地下车位分摊土地成本问题

《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(福建省税务局2018年第21号公告)对于“同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题”作出了以下规定:“同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间,原则上按可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”

长期以来,我局对于土地成本的分摊,都是根据受益原则、按可售面积在不同类型房地产间进行分摊。税务新机构成立后,我局考虑到房地产项目之间情况各不相同、差异很大,不同的分摊方法都会导致“有的项目受益、有的项目受损”,因此,为了保持税收政策的连续性、稳定性和相对公平,我局依据省局的授权,发布了《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(福州市税务局公告2018年第1号),规定土地成本在同一清算单位不同类型房地产间按照可售面积计算分摊。

近期,考虑到地下车位(库)严格按照可售面积分摊土地成本,可能造成部分房地产开发项目“三条线”增值额不均衡,为切实减轻企业税收负担,我局收集对比了全国各地对于地下车位(库)分摊土地成本的政策口径,积极向土地管理部门咨询和征求意见,并听取了部分纳税人的意见建议,于近期对地下车位(库)分摊土地成本的口径进行了调整,对地下一层、二层、三层(包括三层以下)的地下车位(库),参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法(试行)》的规定,并经主管税务机关确认,纳税人可分别按50%、20%、10%折算其可售面积,计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

安徽税务

【安徽税务】土地增值税清算 留言时间:2020-07-03

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=bcc021bd99694b6fa3e9993381eaf46f

安徽省土地增值税清算时,销售不计容的地下车位是否需要分摊土地成本 

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第四十条  纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

感谢您的咨询,本次咨询仅供参考,如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。 

【安徽税务】在税务部门进行土地增值税清算期间,企业对人防车位整改的行为,税务部门能否认可?

留言时间:2019-08-26      https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8e6b410e811341bca1c3f856fd9fbe9e

问题内容

某房地产开发企业在土地增值税清算报告中,将地下人防工程作为公共配套。税务部门实地核查中发现,人防工程已改建为车位,部分车位已租售给业主使用,与企业申报不相符。清算期间,企业登报声明:人防车位不再出售,产生的收益归全体业主所有。并与业主协商,将已出售的人防车位退回。

请问:在税务部门进行土地增值税清算期间,企业整改的行为,税务部门能否认可?

安徽税务12366纳税服务热线:

尊敬的纳税人您好,您提交的问题已收悉。

根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定:“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关应当调查取证予以确认。

(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”

具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。

感谢您的咨询,本次咨询仅供参考,如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

山东税务

【山东税务】关于购买在建工程开发后再出售土增税清算的问题

留言时间:2020-04-29

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=5347401ed9ad49f498753a4a3f674f65

收购在建工程进行开发后再销售,能够取得被收购方开具的全额销售不动产发票。请问公司在后续在建工程开发再销售后,土增税清算时,按照三分法计算时,前期购买在建工程支付的对价(有发票),如何在土增税计算表中列支,是全额确认土地成本还是建安成本,如何分摊?地下不计容部分,是否需要分摊购买对价对应的成本? 

山东省税务局

您好!您提交的问题已收悉。根据《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号)

第六条第二项规定,对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。”

根据《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)

第三十三条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不计入土地增值税收入,凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用。

请详细说明您的情况及业务,为了方便与您的沟通,能够及时解答您的问题,缩短网络流转时间,建议可以拨打12366纳税服务进行咨询。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366纳税服务或主管税务机关。

辽宁地税

《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函〔2012〕92号) 2012.4.10

五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题

转让有产权地下停车位取得的收入,计入土地增值税收入,地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入,不计入土地增值税收入,其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(辽地税函〔2009〕188号)第一条停止执行。

天津地税

【天津地税】《天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知》(津地税地[2011]24号)2011.9.24

四、关于地下车库收入与成本归集的问题

实际操作中,房地产开发企业建造的地下车库,可视其具体情况按以下方法确定:

(一)有产权且对外销售的车库,其收入应并入房地产销售收入,相应的车库开发成本准予扣除。

(二) 转让车库使用权年限与所购房屋一致的,或者永久转让使用权的,可视同销售,应归集相应的收入和成本。

以上情况之外的其它形式,产生的收入与建造成本均不予以归集。

广州地税

《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引[2012年修订版]的通知》(穗地税函[2012]198号)2012-11-30:

九、关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题

 (一)房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。

 (二)房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的,应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。

 (三)对于按照规定应移交而未移交的公共配套按照以下原则处理:

1.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的,经接收单位或者政府部门出具证明,由清算小组合议确定后,其成本、费用可以扣除;

2.未移交的公共配套转为企业自用或用于出租等商业用途时,不得扣除相应的成本、费用。

广东税务

【广东税务】在土地增值税清算时,产权车位是否分摊地价 留言时间:2020-11-30

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8b1647df839b4c3384e8e18321022c97

您好,请问一下

(1)佛山的房地产企业,开发销售的项目中,包含了有产权的地下车位,请问在计算土地增值税时,有产权的地下车位是否分摊土地成本?是否有政策依据,还是地方执行口径?

(2)广东省内,还有哪些地市,在计算土地增值税时,有产权车位要求分摊土地成本? 

广东省佛山市12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号) 及其解读规定,同一清算单位内发生的成本、费用,能按照受益对象直接归集的,按照直接成本法计入相应房地产类型扣除;不能按照受益对象直接归集的成本、费用,原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊;对占地相对独立的不同类型房地产,可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

地上部分与地下部分土地成本分摊的方法,即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明,地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金应直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分)。

以上答复仅供参考,一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。  

【广东税务】关于销售无产权人防车位及无产权非人防车位的涉税处理

留言时间:2019-05-27     https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=37a9eb3db1da4b53bafebcc6bd700d9f

问题内容

销售没有独立产权的非人防车位以及没有独立产权的人防车位,是否按照销售不动产计税;如果按照销售不动产计税,是否要缴纳土地增值税,如何计征企业所得税;相关地下车库成本能否分摊?因目前计税及成本核算处理方式有争议,请问现行法规应当如何处理,是否有相关税收文件。

12366广东省呼叫中心答复:

尊敬的纳税人、扣缴义务人、缴费人您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

问题所述需了解具体情况(发生所述销售行为后,不动产产权是否会有变化?),请补充上述情况以便我们提供咨询服务,另外,关于“地下车库成本能否分摊”的问题涉及具体征管,暂无相关文件明确规定,建议您携带相关资料向所属区主管税务机关作进一步咨询了解,或可拨打12366选择对应的业务类型咨询了解。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定:“企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。”第六条规定:“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。包括:(一)销售货物收入;(二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八)接受捐赠收入;(九)其他收入。”

上述回复仅供参考,感谢您对本网站的支持!


大力税手附案例:

【上市公司税讯】北京城乡:子公司2014-2018年期间就销售的地上商铺累计计提了土增2.53亿元,地下车库以分立方式置入了新设主体、并适用了财税〔2015〕37 号免契税优惠——2018年的土增清算中,鉴于地上、地下建筑面积合并计算降低整体增值额,故将车库视同销售处理、实际节税3729.89万元(土增最终清算额为2.15亿元)



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