【12366纳税服务平台】土地增值税允许扣除的“与转让房地产有关的税金”等问题2020.12.25

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【厦门税务】标题 在土地增值税清算中支付地价款利息能否作为土地成本扣除

http://wsbsfwt2.xmtax.gov.cn:1080/dwfw/user/msgboard_use.do

内容 请问：在土地增值税清算中支付地价款利息能否作为土地成本扣除？

姓名 fc 提问时间 2018-11-11 14:01:11.0

咨询类别 土地增值税

答复内容 您好！根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第五条第一款规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。因此，缴纳土地出让金时加收的利息在土地增值税清算时不得作为扣除项目金额。

【广州税务】关于土地增值税中地价款如何扣除 留言时间：2020-06-11

广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知穂地税函〔2016〕188号 文：地价款计算抵扣的增值税销项税额抵减额，增加土地增值税销售收入，同时，允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

问题2个如下：

1、安徽省土地增值税清算办法中，如果销售收入按销售发票不含税金额确认，那么土地价款扣减销售额而减少的销项税金,是否调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本？

2、安徽省土地增值税清算，是否与广州一致，即土地价款扣减销售额而减少的销项税金，增加土地增值税清算的销售收入，同时，此抵减的销项税金不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本？

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据国家税务总局公告2016年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

1.因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

江苏税务

【江苏税务】土地增值税问题 留言时间：2020-08-06

地产开发企业土地增值税清算时，计算增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”。

1.是否包含因转让房地产交纳的印花税？

2.是否包含因转让房地产交纳的地方教育附加？ 

江苏省12366中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

1、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定：“关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。……”

2、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条第二款规定：“(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

安徽税务

【安徽税务】土地返还款，增值税，企业所得税，土地增值税能否扣除 留言时间：2020-12-24

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=4ec9f1c2ebd0471da0bd39cb62b0c87d

我是一家房地产公司，通过招拍挂取得土地，项目开发共计20万平米，其中15万平米为住宅，5万平米为自持用于养老院用房，缴纳土地款后，政府返还一半土地款用于养老建设补贴资金。请问，1、我们计算增值税时，能否从销项税中扣除全部进项税，就是养老部分产生的进项税能否也一起扣除？2、按照财税（2016）36号文件的规定，计算增值税时可以从销售价款中扣除土地款，我们是按照返还前的扣还是按照返还后的扣除？3、计算企业所得税和土地增值税时按照返还前扣还是按照返还后扣？请给予答复，并给出具体的法律依据。谢谢！ 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

1、根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）”

2、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

3、根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十五条  土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。……

第三十八条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”

4、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第十一条　企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

……第十七条　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条　企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。”

【安徽税务】土地出让金滞纳金扣除

留言时间：2020-04-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=5572d2ec5d484727a5eb6b0371c4e529

您好：请问我公司交纳的土地出让金滞纳金，在土地增值税清算时，能否计入土地成本予以扣除？谢谢

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下:

根据安徽省地方税务局公告2017年第6号规定：“第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。”

根据上述规定，贵公司交纳的土地出让金滞纳金，在土地增值税清算时，不属于可扣除项目。

感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

河北税务

【河北税务】地方教育附加不能在计算土地增值税税前扣除吗？

留言时间：2020-04-18

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=fd9ae63c6b494a879f31c1a9b646315b

12366各位专家：

大家好！

税务机关委托某税务师事务所审核我公司土地增值税清算报告，在调减项目中写到：地方教育费附加不得作为与“转让房地产有关的税金等”扣除，剔除地方教育费附加60.6万元。

我省于2003年12月1日起开征地方教育附加，按缴纳的“增值税”、“消费税”、“营业税”为计费基础，征收比例为1％。

该税务师事务所的理由是：《土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号 ）文件在可以扣除项中均未写到地方教育附加。请问：财政部、国家税务总局出台法规和文件的初衷就是不允许地方教育附加在土地增值税税前扣除吗？

谢谢！

张家口市冯天玉先生

联系电话： 18632307739

河北税务：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第五款：

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：

三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或主管税务机关。