【12366纳税服务平台】房地产企业地下室、地下车库、人防的所得税处理等问答汇总 2021.1.6

房地产企业地下室、地下车库、人防的所得税处理等问答汇总

各地

地区口径

内蒙古税务

【内蒙古税务】房产开发企业车位成本 留言时间:2021-01-06

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=bfccb6ee03b149af9e8ca96e45b1e4dc

房地产企业利用地下设施修建了地下车库,并将该车库转让取得收入。根据“财税〔2009〕31号”文件第三十三条规定,利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。请问,文件中所称“作为公共配套设施进行处理”是否指该车库无论是否对外销售,均一次性计入开发成本,待停车场出售时,一次性确认收入而不能结转成本? 

税务总局内蒙古自治区税务局

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十三条规定的“利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施”,应该按照国税发〔2009〕31号文第十七条规定分不同情况处理。

第十七条规定,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

山东税务

【山东税务】10月12366热点问答——房地产开发企业土地增值税清算常见问题 2020.10.19

http://www.dlsstax.com/index.php?m=Index&c=Content&a=index&mid=1&cid=463&aid=24434

4.山东房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库,需要预征土地增值税吗?

答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布,国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)规定:“第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不预征土地增值税。”

河北税务

【河北税务】房地产企业人防车位出租使用是否缴纳房产税? 留言时间:2020-06-09

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=0ce057f8c05044e394e3fe8cae8e1476

请问,我公司建设的人防工程竣工验收后作为配套实施移交给人防管理部门,人防管理部门允许平时可作为车位使用,我公司租赁给业主使用,先税务局依据财税[2005]181号规定,要求房地产企业对人防车按租金缴纳房产税?是否合理?因为个人认为车位使用权已归客户(人防车位产权是人防办的),租金已纳增值税、所得税、租赁期达到了法律法规规定的年限,即达到业主所购房屋车位(库)年限,也应视同销售车位(库),不再征收房产税。盼复?谢谢 

河北省税务局

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号 )规定:

第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定:

一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风 避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

河南税务

【河南税务】地下人防车位 留言时间:2020-10-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=85cd2af9ce254467b22ee28a558b3ab5

地下人防车位和无产权的车位发生租赁或销售转让永久使用权而取得使用费是否需要缴纳土地增值税,严格意义上说地下人防车位所有权未转变,是否就不用缴纳土地增值税了,河南税务局具体啥规定,求赐教 

河南省税务局

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号) 第二条规定, 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定, 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,三、非直接销售和自用房地产的收入确定 ……(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

四、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。

因此,根据上述文件规定,利用人防工程作地下车位,发生产权转移的,应按规定征收土地增值税;仅出租车位,不发生权属转移的,不征收土地增值税。对于土地使用者转让土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照规定缴纳土地增值税。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

湖北税务

【湖北税务】关于房地产企业企业所得税地下室成本扣除的问题

留言时间:2019-10-09   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=0b73c9cf28a9440b9335e08bfda8aa48

问题内容

国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知中第三十三条   企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

那么,在房地产开发企业不计容的停车场成本能否可以摊入可售产品中,作为可售产品的成本计算所得税(地下停车场对业主出租但不是不动产销售)?

答复内容

湖北税务12366纳税服务热线答复:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)文件第十七条规定,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

第二十七条规定,开发产品计税成本支出的内容如下:(五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

第三十三条规定,企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

综上所述,请您直接联系当地主管税务机关,并由其依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。

上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系湖北税务12366或主管税务机关。

祝您工作愉快!欢迎您再次咨询。

黑龙江税务

【黑龙江税务】承租人防办地下室开办商场出租商铺和柜台房产税问题

留言时间:2019-08-22   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a4bdf311a63a45e2809c1801908a42df

问题内容

1、是否承租企业需要缴纳房产税

2、若需要承租企业缴纳,是按房产原值,还是承租租金,还是转租的租金收入

3、若按原值,这个原值如何确定

4、人防办应该开具什么票据给企业进行税前扣除

答复内容

黑龙江省12366纳税服务热线答复:您好,根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定:“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。。。三、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

根据黑龙江省实施《中华人民共和国房产税暂行条例》暂行细则 第三条凡在本省开征区内的房产,不论产权属于单位或者个人,除另有规定外,均应按《条例》和本细则的规定缴纳房产税。房产出租的,承租人应向出租人(产权人)索取发票,未按规定取得发票的,由承租人代缴房产税。   第四条纳税人出租的房产,按房产租金计算缴纳房产税,计税依据不实的,按地方税务机关核定的租金标准确定。

厦门税务

【厦门税务】地下室分摊地价

留言时间:2019-08-15   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=4c1da5051b7f40839bc7d2f20ea4a567

问题内容

厦门市地方税务局公告〔2016〕7号   第三十四条"同一个清算项目, 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中,对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额",按此规定纳税人是否可以选择不计容积率的地下室车位分摊地价?

答复机构:厦门税务

答复内容

如将“取得土地使用权所支付的金额”全部分摊至计容可售建筑面积,则不计容的地下车位等不得计算分摊土地使用权所支付的金额。如将“取得土地使用权所支付的金额”全部分摊至全部可售建筑面积,则不计容的地下车位等也应计算分摊土地使用权所支付的金额。

安徽税务

【安徽税务】在税务部门进行土地增值税清算期间,企业对人防车位整改的行为,税务部门能否认可?

留言时间:2019-08-26    https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8e6b410e811341bca1c3f856fd9fbe9e

问题内容

某房地产开发企业在土地增值税清算报告中,将地下人防工程作为公共配套。税务部门实地核查中发现,人防工程已改建为车位,部分车位已租售给业主使用,与企业申报不相符。清算期间,企业登报声明:人防车位不再出售,产生的收益归全体业主所有。并与业主协商,将已出售的人防车位退回。

请问:在税务部门进行土地增值税清算期间,企业整改的行为,税务部门能否认可?

答复内容

安徽税务12366纳税服务热线:

尊敬的纳税人您好,您提交的问题已收悉。

根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定:“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关应当调查取证予以确认。

(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”

具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。

感谢您的咨询,本次咨询仅供参考,如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

广东税务

【广东税务】关于销售无产权人防车位及无产权非人防车位的涉税处理

留言时间:2019-05-27   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=37a9eb3db1da4b53bafebcc6bd700d9f

问题内容

销售没有独立产权的非人防车位以及没有独立产权的人防车位,是否按照销售不动产计税;如果按照销售不动产计税,是否要缴纳土地增值税,如何计征企业所得税;相关地下车库成本能否分摊?因目前计税及成本核算处理方式有争议,请问现行法规应当如何处理,是否有相关税收文件。

附件

附件三:车位使用权转让合同(无产权非人防)-范本-2018.docx

附件四:车位使用权转让合同(人防无产权)-范本-2018.docx

答复内容

12366广东省呼叫中心答复:

尊敬的纳税人、扣缴义务人、缴费人您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

问题所述需了解具体情况(发生所述销售行为后,不动产产权是否会有变化?),请补充上述情况以便我们提供咨询服务,另外,关于“地下车库成本能否分摊”的问题涉及具体征管,暂无相关文件明确规定,建议您携带相关资料向所属区主管税务机关作进一步咨询了解,或可拨打12366选择对应的业务类型咨询了解。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定:“企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。”第六条规定:“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。包括:(一)销售货物收入;(二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八)接受捐赠收入;(九)其他收入。”

上述回复仅供参考,感谢您对本网站的支持!

海南 税务

【海南税务】商业综合体自用的地下停车 房产税的原值如何确定?

留言时间:2019-10-15   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=33447b663452441c9ca3db24f554ddc3

问题内容

商业房产项目的自用地下停车场,房产税的计税原值是否按地下停车场的入账价值的70%计算?

答复机构:海南省税务局

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第二条规定:“自用的地下建筑,按以下方式计税:1.工业用途房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%    2.商业和其他用途房产,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%    房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”

根据《海南省地方税务局、海南省财政厅转发财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(琼地税发[2006]7号)第二条规定:“商业和其他用途房产,以房屋原价的70%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-30%]×1.2%。”

因此,您应按上述文件规定计算房产税。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系海南税务12366或主管税务机关。



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