【12366纳税服务平台】拆迁还房等非货币形式的拆迁补偿是否计缴增值税?或者确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除? 2021.3.18

拆迁还房等非货币形式的拆迁补偿是否计缴增值税,或者确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除

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陕西税务

【陕西税务】房地产增值税差额纳税 2021.3.18

标题 房地产增值税差额纳税

陕西税务https://shaanxi.chinatax.gov.cn/jact/front/mailpubdetail.do?transactId=39618&sysid=181

按照财税【2016】140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费?

2021-03-17

陕西税务

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言 已收悉,现答复如下:

原营业税下,《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定:“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”

依据以上文件,房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后,该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此,房地产开发企业应按照规定缴纳增值税,同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票,可以按照规定抵扣进项税,不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除

答复时间    2021-03-18 08:40

标注:房地产开发企业以拆迁还房的形式,不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

【陕西税务】拆迁安置房视同销售增值税计税价格问题 留言时间:2020-07-17

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=08624da496734958b632475bc539f245

我司是房地产开发企业,建成安置房后无偿移交给村名,请问:营改增后,安置房视同销售的计税价格是否参照国家税务总局公告2014年第2号,计税销售额按组成计税价格=成本×(1+成本利润率)予以核定”,但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款?

深谢。 

陕西省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

通常情况下,代建房屋以委托方(政府或企业)名义进行立项,土地和后续报建手续均登记在委托方名下,受托方一般不垫付资金,而由委托方承担全部建设费用。

房地产企业与委托方签订合同,受托进行房屋代建,在实际操作中还可能存在代为立项、垫付建设资金等情形。因此,房地产企业代建房屋应根据其实际从事的业务性质缴纳增值税。

 ①仅从事代建项目管理的,应就其取得的代建管理费收入按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

 ②房地产企业以自己名义立项、取得土地和后续报建手续建设房屋的,属于自行开发房地产行为,项目完工移交委托方时,应按“销售不动产”缴纳增值税。

 ③从事代建管理外,房地产企业为代建项目垫付全部或部分建设资金的,应就其取得的资金占用费(利息性质)的收入按“贷款服务”缴纳增值税。

若属于应按“销售不动产”缴纳增值税的情况,则按照下列方法确定增值税销售额。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者,按下列顺序确定销售额:

(一)按纳税人当月同类货物的平均销售价格确定;

(二)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

(三)按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

属于应征消费税的货物,其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指:销售自产货物的为实际生产成本,销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

河南税务

【河南税务】房地产企业安置房屋置换收入作为拆迁安置费计算增值税时是否可以扣除 留言时间:2021-01-27

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=835a16b989944ecb9a2f210fb4391b55

某房地产公司营改增后进行房地产开发,对拆迁安置户原地安置,根据国税函(2010)220号、国税发(2006)187号文,对拆迁户取得的房产按本企业同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

问题一:在计算增值税时,房地产开发企业向政府部门支付的土地价款,以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,允许扣除,对于安置房确认的拆迁补偿费是否扣除?政策原意是向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许扣除,因安置房确认的拆迁补偿费企业虽未支付,但也未收到房款,是否视为支付,准予扣除?

问题二、在计算增值税时,房地产开发企业在确认销售额时,当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款,请问建筑面积与可供销售建筑面积是否含地下车位? 

河南省税务局

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定,《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 规定,第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

三、根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86)规定,五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。

因此,依据以上文件,1.营改增后,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。您企业应按照规定缴纳增值税,同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票,可以按照规定抵扣进项税,不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。2.“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。


【广东税务】拆迁实物补偿抵扣增值税问题 留言时间:2020-08-05

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=6687b2891776498b9a940ba7701d4814

按照财税【2016】140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费? 

广东省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。试点纳税人按照上述4-10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则,不得扣除。上述凭证是指:(1)支付给境内单位或者个人的款项,以发票为合法有效凭证。(2)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑议的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。(3)缴纳的税款,以完税凭证为合法有效凭证。(4)扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款,以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。(5)国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。另外,根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)的规定,《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。此外,根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定,在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。因此,您司可根据上述文件结合实际情况进行判断。如无法自行判断,请向主管税务机关提供相关资料,由其依法进行判定。涉及具体征管问题请向主管税务机关进行咨询了解。上述回复仅供参考,感谢您对本网站的支持!

山西税务

【山西税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间:2019-10-08 咨询对象:山西省税务局 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=33e53541c5b641119697cfb7879e8014

问题内容:

按照财税【2016】140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费?

山西省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

原营业税下,《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定:“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”

依据以上文件,房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后,该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此,房地产开发企业应按照规定缴纳增值税,同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票,可以按照规定抵扣进项税,不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

安徽税务

【安徽税务】企业收到房屋拆迁补偿款,增值税纳问题 留言时间:2020-07-13

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=d7d663eeb38443929531219291749752

您好:

因城市规划需要,近期我单位几处营业用房被拆迁,收到政府的拆迁补偿款,具体包含1.房屋土地拆迁补偿费2.搬迁费3.经营过渡费4.附属物补偿5.拆迁奖励,共五项内容。

2016财税36号文附件3,免征增值税的第三十七条,“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”。

结合对上述法条的理解,请问:我单位因拆迁取得的上述5项费用是否都属于增值税免税范围?如果不免,哪些应当纳税? 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

拆迁补偿中对不动产的补偿及货物的补偿应按现行规定计算缴纳增值税。

河北税务

【河北税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间:2019-10-08  咨询对象:河北税务   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a099dec7a2e249799f695770dbdbd848

问题内容:

按照财税【2016】140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费?

答复机构:河北省税务局 2019-10-09

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(八)》规定:

十一、关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

房地产开发企业以自己名义立项,开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为,按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定,视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形:

(一)房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的,其销售额按下列方法和顺序确定:

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

(二)房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的,其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为:

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率在国家税务总局未发布之前,暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发【2009】31号)中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定,开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系河北税务12366或主管税务机关。

湖北税务

【湖北税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间:2019-09-30 咨询对象:湖北税务 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=d733d83ad9b349879cedd80ca65eef6c

问题内容

按照财税【2016】140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费?

湖北税务12366纳税服务热线答复:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

原营业税下,《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 文件第一条规定,关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

依据以上文件,房地产开发企业当时应按照规定缴纳营业税。营改增后,我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此,房地产开发企业应按照规定缴纳增值税,同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票,可以按照规定抵扣进项税,不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除

上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系湖北税务12366或主管税务机关。

祝您工作愉快!欢迎您再次咨询。

厦门税务

【厦门税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间:2019-09-30   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=bbe3fe29cef94288bb754668bcaa651a

问题内容

按照财税【2016】140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费?

答复机构:厦门市税务局 2019-09-30

原营业税下,《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定:“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”

依据以上文件,房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后,该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此,房地产开发企业应按照规定缴纳增值税,同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票,可以按照规定抵扣进项税,不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

【厦门税务】关于拆迁补偿增值税问题

留言时间:2019-08-15   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a238f8ba37d648b4ab5eaf69a5f710c5

问题内容

拆迁补偿支出不是用现金,而是用免交物业费的形式给予补偿。以物业费形式给予补偿,有视同销售计入拆迁补偿费里面,现在的问题是在计算另外增值税时,以物业费的形式给予补偿的这块拆迁补偿费用,可以作为收入的减项?销项税额=(收入-地价款-拆迁补偿等)*适用税率)

答复机构:厦门市税务局

答复内容

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点:“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。   房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定:“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

根据上述文件规定结合实际情况,自行判定。如无法判定,请携带资料联系主管税务机关判定。

重庆税务

【重庆税务】回迁房视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费,能否在计算增值税销售额时扣除?

留言时间:2019-08-21    https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a04124f001f044a887ab43883a52ffa0

问题内容

《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第七条规定,

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函【2010】220号)第六条规定,

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;

根据上述政策,回迁房视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费,能否在计算增值税销售额时扣除?

答复内容

重庆税务12366纳税服务热线:根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发   教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)文件规定,“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”

旧城改造中,房地产开发企业并不向政府部门支付土地价款,而是通过采取产权调换方式偿还被拆迁人。即房地产开发企业拆除被拆迁人旧房,按照标准补偿新房并给予一定现金补偿。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,营改增后,我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此,房地产开发企业应按照规定缴纳增值税,同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票,可以按照规定抵扣进项税,不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

实际征管建议联系主管税务机关进一步判定。

深圳税务

【深圳税务】关于拆迁补偿费的增值税扣除

留言时间:2019-06-07   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=137e97acb58a45589dce129c73d3b29c

问题内容

按照财税【2016】140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费?

国家税务总局深圳市税务局12366呼叫中心答复:

您好,目前仅可扣除对应的现金补偿,物业补偿需要按照建筑成本加成10%视同销售额。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。




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