【12366纳税服务平台】合作建房(联合开发)、土地作价入股等涉税问题 2021.9.30


合作建房(联合开发)、土地作价入股等涉税等问题

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江西税务

【江西税务】土地共同持有人联合开发项目,可否授权由一家公司统一取票抵扣 留言时间:2021-09-30

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=239760cec5ac48e3ba5deac7db3ca861

我司为房地产企业,旗下A、B、C三家公司分别持有不同土地,经土地合宗后取得一本新的土地证,权利人为三家公司按比例共同持有,且取得的《江西省企业投资项目备案通知书》明确“A、B、C三家公司为同一集团持股公司,本项目为A、B、C三家公司联合开发,所有工作授权至A公司办理,本项目的所有权力及义务由A公司享有和承担”

综上所述,请帮忙回复以下问题:

1、增值税:我司是否可授权由A公司统一与供应商签订项目工程开发及其他全部合同,并由供应商向A公司开票、抵扣增值税。

2、土增税:本项目是否可由A公司统一申报办理土增税预缴及清算申报;如果发票是分别开具给A、B、C三家公司,则是否可全部由A公司纳入土增税扣除项目? 

国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已转办至相关部门,答复内容如下:A公司属于在境内销售不动产的单位,属于增值税纳税人,应以其名义取得及开具发票,并计算销售收入。

若您对此仍有疑问,请联系江西税务12366或主管税务机关。  

【江西国税】12366营改增热点问题 2017.5.10

发布日期:2017-05-10 http://www.jx-n-tax.gov.cn/art/2017/5/10/art_1639_1129247.html

1、某公司从事高校学生公寓开发投资建设,与某高校签订了合作开发建设学生公寓的合同,由校方提供准许建设的批复文件和批准手续,公司提供全部建设资金,并负责施工,产权归校方所有,公司有一定期限的经营租赁权,校方向按规定向学生收取住宿费,并支付给公司。公司取得这部分收入是否属于提供教育服务免征增值税的收入,享受增值税免税。

答:某公司提供的高校学生公寓开发建设服务,属于建筑服务的视同销售行为;取得学生住宿费收入属于免征增值税收入。

辽宁税务

【辽宁税务】划拨土地以国家作价出资(入股)投入公司,契税的计税依据是? 留言时间:2020-11-18

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=3715ff6fb38140fd98d77d00c442d9ef

我公司接受省国资委以一块划拨土地以国家作价出资(入股)方式投入本公司,以评估的出让土地使用权价格1500万元入账,作为实收资本。评估的出让土地使用权价格1500万元和评估的划拨土地使用权价格1000万元的差额500万元转增国家资本金。根据2018,17号文,此次承受土地不属于免税范围,那么我公司作为土地承受方,契税计税依据是1500万还是500万? 

辽宁省税务局

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)的规定:“第十一条 以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。”

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)的规定:“二、先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”

安徽税务

【安徽税务】12366咨询热点问题解答(2020年11月)2020.12.25

http://anhui.chinatax.gov.cn/art/2020/12/25/art_9438_818380.html

十八、合作建房如何缴纳土地增值税?

解答:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

【安徽税务】合作建房土地增值税问题 留言时间:2020-06-16

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=319cb5a197294698b69b8bd0437aa8cf

1.A出土地,B出资金,开发主体为A,建设完成后,按比例分房给B,请问AB的土增增值税该如何处理,是否需要清算?

2.A出土地,B出资金,开发主体为B,建设完成后,按比例分房给A,请问AB的土增增值税该如何处理,是否需要清算? 

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:

 “二、关于合作建房的征免税问题

对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。”

二、根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第十七条  纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的;

第十八条  符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。”

河北税务

【河北税务】土地作价入股是否缴纳土地增值税

留言时间:2020-06-28   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=19905007ddfa47a08a29299f8699b001

A公司以自己的一块土地作价入股B公司,请问是否缴纳土地增值税。(A B公司都非房地产企业) 

河北省税务局:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:

第二条  条例第二条所称的转让同有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条  条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条  条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

第五条  条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条  条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单 位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人,包括个体经营者。

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定:

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系河北税务12366或主管税务机关。 

福建税务

【福建税务】合作建房问题 留言时间:2019-06-13

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8c86afa962bb455998ad83b98b3495bc

甲方出地,乙方出资金,以甲方立项项合作建房,建成后按约定分房(未对外销售),分房环节是否应征收增值税和土地增值税? 

福建税务局12366呼叫中心答复:福建税务局12366呼叫中心答复:您好!甲方将建成的不动产产权转移给乙方,应据实缴纳增值税及土地增值税。

湖北税务

【湖北税务】甲方出土地,乙方出资金建房 留言时间:2019-07-22

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a8ab397545d04479bd51ea76c280f454

甲方出土地,乙方出资金建房,土地、房屋产权均由甲方所有,不发生产权上的转移。房屋竣工后由乙方优先取得30年租赁权,每年支付租金。30年协议执行完毕后,乙方垫付资金不收回。请问,现在执行房屋出租第一年,乙方垫付的所有建设资金是否要确认收入缴纳增值税和房产税?谢谢 

湖北税务12366纳税服务热线答复:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

经转办后答复如下:

关于增值税问题。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。甲方提供不动产租赁服务取得的销售额,包括乙方前期垫付的资金和乙方按年支付的租金。同时,对于纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,即甲方应在房屋出租的第一年对乙方前期垫付的资金确认纳税义务发生,缴纳增值税。

关于房产税。根据咨询中所述,乙方取得30年租赁权所垫付资金及以后每年支付的租金,共同构成租金总额。其中垫付资金为首期一次性支付,目前房产税政策中并未规定一次性支付租金的征期及分摊次数,征管实际中一般是首次申报即按已支付总额征收房产税。

税务总局

【发布日期】:2009年11月23日【来源】:国家税务总局纳税服务司

http://www.dlsstax.com/index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=618&aid=3186

问:甲、乙两企业合作建房,在建工程的成本只在甲企业账上反映,工程尚未竣工,产权证也没有办理。现甲、乙两企业已将房产投入使用,房产税由哪方缴纳?

答:根据《房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。因此,甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。

重庆税务

【重庆税务】母公司与其全资子公司之间土地使用权划转

留言时间:2019-09-24   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=5b09a7c2cb264b88aa02a196fdb06af2

问题内容:根据财税[2018]17号《财政部、税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》第六条的规定,“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。”

针对母公司以土地使用权投资入股的形式新设成立全资子公司,该土地使用税是否可以适用上述文件免征契税的规定。抑或,全资子公司必须先行成立后,母公司向子公司划转的土地、房屋权属才可免征契税。

上述两种方式,到底哪一种可以享受契税免税政策。

答复时间:2019-09-24

重庆税务12366纳税服务热线:您好,您的留言收悉,现向您回复如下:

根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2018〕17号)文件规定,“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。”

母公司以土地使用权投资入股的形式新设成立全资子公司不属于文件中正例举的免税情形,不适用上述免税规定。实际征管建议向主管税务机关进一步核实。

附两家上市公司合作共建案例:

案例1【新三板税讯】信源信息:以自有土地出资合作建房,详细约定账务处理、税费承担情况

详情:信源信息(835690.OC)于2017年10月17日发布公告称,拟以其自有的工业用地土地出资与合作方合作建房,项目竣工验收后,双方按比例分配房产和土地使用权(房土分割)。其中涉税事务约定为:纳税申报工作由合作方管理核算。房土分割前,信源信息仅承担转让土地所得收益计入当年收入对应计算的应纳企业所得税和按比例承担的印花税、土地使用税;房土分割后,信源信息仅承担合作开发项目中公司拥有产权的部分产生的各项税费。其余税费原则上由合作方承担。

合作方案梳理:

1.合作共建方式:拟以自有的郑国用(2008)第 0367 号工业用地及地面附属物总价值作为出资,合作方提供建设资金并负责工程建设施工,双方合作在公司原有土地上共同建设“信源科技中心”。项目竣工验收后,双方按比例分配房产和土地使用权,公司将合作方应分配得到的房产和土地使用权过户。

2.核算责任:合作建房过程中的纳税申报、财务账务、发票等原始单据在合作方管理核算,应公司的需要,合作方应及时、据实、准确、完整的提供相关财务数据资料。

3.税费承担:按照方案约定,合作方对项目合作建设进行核算并负责纳税申报工作。在按约定比例分配房产和土地使用权分割前,公司仅承担转让土地所得收益计入当年收入对应计算的应纳企业所得税和按比例承担的印花税、土地使用税;在按约定比例分配房产和土地使用权分割过户后,公司仅承担合作开发项目中公司拥有产权的部分产生的各项税费。其余税费原则上由合作方承担。合作双方依据税务机关认定的纳税主体缴纳相关税费后,再按约定进行结算与支付。方案对公司而言整体风险可控,且已经主管税务部门认可。

案例2上市公司税讯】同庆楼:3处门店涉及租赁军队空余房产,且在租赁期内未办理《军队房地产租赁许可证》,按规定军队不应享受免营业税、房产税政策;但[2004]后营字第1285号中并未规定承租方的法律责任,故公司无税务处罚的风险

详情:同庆楼(605108.SH)于2020年6月24日发布IPO招股意向书,披露公司57家连锁店经营涉及的物业绝大部分通过租赁获得,其中涉及3家门店涉及租赁军队空余房产3处租赁门店中,两家由公司直接参与投资建设并租赁使用,一家通过万通公司投资建设后转租给公司。

1)、同庆楼会宾楼。由同庆楼投资建设、军队出地,房产归军队,合作共建完成后由同庆楼租赁场地(无固定期)。

2007年8月,发行人通过与武警安徽总队协商签订租赁合同,武警安徽总队将坐落在合肥市长丰路桥东北侧15亩空闲场地出租给发行人。根据租赁协议,发行人利用承租的空地建设大楼开设酒店,建成后的房屋权属归武警安徽总队。

2)、同庆楼长丰路店。同庆楼中标该军区建设工程,并取得该处房产租赁权。

2009年2月,通过公开招标,发行人中标取得该处房产租赁权。南京军区建设工程招标投标管理办公室和第二干休所向发行人出具《南京军区建设工程中标通知书》。发行人与第二干休所签订租赁合同……。

3处门店在租赁期内未申领或者持有无效《军队房地产租赁许可证》,按规定不享有免缴营业税、房产税政策。但[2004]后营字第1285号中并未规定承租方的法律责任,发行人不存在被行政处罚的风险。



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