地区口径：【厦门国税】2018年5月热点：房地产一般纳税人，老项目，在收取预收款时，如何开票预缴？2018.5.11

【2018年5月热点】房地产一般纳税人，老项目，在收取预收款时，如何开票预缴？

来源：厦门国税作者：黄柳君日期：2018-05-11 http://www.xm-n-tax.gov.cn/content/N13697.html

问题：房地产一般纳税人，老项目，在收取预收款时，如何开票预缴？

答案：第一，根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》规定：“第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。……第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。” 第二，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定：“九、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)：…… (十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。 “未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。” 因此，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%，销售自行开发的房地产项目预收款可以开具不征税发票。