4.4.7 房地产企业“拆一补一”交付回迁房（及补偿）的所得税计税问题

各地税务

地区口径

青岛地税

青岛市地方税务局关于印发《2009年度企业所得税业务问题解答》的通知 2010.1.5

青地税函[2010]2号  2010-01-05

26、在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除?

答：拆迁补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。

例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。

拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元

视同销售收入：5000*8000=4000万元

单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米

视同销售成本：4000*5000=2000万元

视同销售所得：4000   -2000=2000万元

需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。

河北国税

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题》的解答（之八）   2017.6.6

十一、关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

答：房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

合肥地税

合肥地税网上咨询中心 2016.5.17

http://www.ahhf-l-tax.gov.cn/hefei/nszx/sszx/1463431559084866.htm

咨询主题：视同销售  咨询人：马经理 咨询时间：2016-05-17   11:00:31

咨询内容：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米×7000元/平方米）。该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元。向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关“拆一还一”的账务和税务处理。（一）账务处理计算过程如下：1.开发成本6000万元，利息费用400万元。2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。税务处理如下1.企业所得税的处理A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元）。需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。2.土地增值税的处理与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。该项目土地增值税清算计算过程如下：开发成本＝5530＋6000＝11530（万元）；扣除项目金额＝11530×（1+20%）＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35（万元）；增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（万元）；已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。3.营业税的处理。（1）营业税的计算回迁房成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（万元）。（2）开具销售不动产发货票问题。A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发货票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发货票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。请问这样处理及申报这三个税种，对吗？谢谢

解答内容： 您好。企业所得税处理：一是土地出让金返还部分，不得直接冲减土地成本，应当按照企业会计准则——政府补助进行会计处理，不符合不征税收入条件的，应分期或在当期计入企业营业外收入，符合不征税收入条件的，按不征税收入处理。二是拆迁安置房的视同销售，“拆一补一”部分，按成本价确认视同销售收入及支出；超过部分，应按照公允价值确认视同销售收入。

部门：所得税处 答复时间：2016-05-20 08:38

1、关于营业税问题，由于2016年5月1日已全面实行“营改增”，请按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局2016年第18号公告，计算缴纳增值税； 2、关于土地增值税问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置房视同销售处理，按照本企业在同一地区同一年度销售的同类房地产平均价格或者主管税务机关参照当地当年同类房地产市场价格或评估价格确定收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

部门：劳财税处 答复时间：2016-05-18 11:18