4.4.4 房地产企业销售未完工开发产品时预计毛利的所得税处理问题 | 大力税手

房地产企业销售未完工开发产品时预计毛利的所得税处理问题
各地税务	地区口径
天津国税	2017年度企业所得税汇算清缴的9个实务问题（摘自网络）二、房地产企业在商品房预售阶段取得预收房款，是按照房款全额作为计算预计毛利额的基数，还是按不含增值税额的房款作为计算预计毛利额的基数？企业销售未完工开发产品取得的收入口径暂按以下公式计算：企业销售未完工开发产品取得的收入=预售收入/（1+税率或征收率），并以此作为计算预计毛利额的依据。天津市国家税务局所得税处《2012年度企业所得税汇算清缴相关政策问题解答》修改说明 2013.2.1 八、房地产开发企业销售收入范围问题根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，对房地产开发企业在销售开发产品过程中取得的货币资金、非货币资金及其他经济利益，应确认为销售收入。因此，对企业尚未取得预售许可证而向客户收取的定金、订金、保证金、诚意金、内部认购、会员卡或会员费等等性质的收入应确认为销售收入，按预计毛利率计算应纳税所得额。
宁波国税	宁波国税2011年度企业所得税汇算清缴有关政策问题解答 32、房地产退税问题：根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。发生年度申报应退企业所得税的，是否可退还所得税？发生年度申报预缴多缴应退企业所得税的可以通过结算退税予以退还，但由于原预计毛利额调减造成的企业亏损不得换算为当年多缴税款。 33、房地产按预计计税毛利率计算的毛利额是否可以作为公益性捐赠的计算基数？房地产企业发生的公益性捐赠的计算基数为企业年度利润总额，预计计税毛利率计算的毛利额不能作为公益性捐赠的计算基数。
江苏国税	江苏国税2010年度企业所得税汇算清缴政策解答例2：房地产企业销售未完工开发产品的销售收入可以作为广告费等的计提基数，企业是否可以选择在会计确认销售收入的时点作为广告费等的计提基数？（省局二季度问题解答）回复意见：按照国税发[2009]31号的规定，销售未完工开发产品取得的收入直接是税法上的应税收入，即作为广告费等计提基数。而不能由企业自行选择按税法或者按会计确认的收入作为三项费用的计提基数。备注：有关房产三项费用扣除基数的问题
青岛地税	《2014年度所得税业务问题解读》青岛市地税局 6、房地产企业销售未完工开发产品取得的收入未按规定预缴企业所得税，汇算清缴时进行补缴，是否应根据预缴所属期加收滞纳金？《征管法》第三十二条规定“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。” 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号第九条规定“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。” 据此，房地产企业未按规定计算未完工开发产品取得的所得缴纳企业所得税的，应依法加征滞纳金。
河北地税	河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的公告河北省地方税务局公告2014年第4号四、关于房地产开发企业拆迁补偿计税问题房地产开发企业在房屋拆迁过程中，返还拆迁户的房屋，按房屋的市场价格确认收入；如不能现房补偿，应在签订拆迁协议时，按房屋的市场价格视同预售收入按规定的预计毛利率计算出毛利润，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，并入其应纳税所得额预缴企业所得税。并在合同约定的时间或交房时确认收入。
北京国税	北京国税 2016年度企业所得税汇算清缴政策辅导 2017.1.16 （三）房地产开发业务问题房地产开发企业实行营改增后，在计算预计毛利时，其预售收入是否含增值税？答：房地产开发企业销售未完工开发产品时的开票收入为含有增值税的收入，在计算预计毛利时，销售未完工开发产品收入应按不含税收入确认。北京国税政策指标讲解广告费和业务宣传费支出等涉税项目政策评价辅导 2012.12.25 （二）本年度广告费和业务宣传费扣除的具体审核 1．审核计算扣除限额的基数是否准确计算扣除限额的基数是相关附表中营业收入，视同销售收入，不包括营业外收入。尤其注意视同销售收入，包括：非货币性交易视同销售收入，货物、财产、劳务视同销售收入，其他。房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，作为广告费和业务宣传费、业务招待费的计算基数。在年度纳税申报时，应按《北京市国家税务局北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税发〔2009〕92号）所附《房地产企业所得税纳税申报表填报口径》（附件四）填报。
厦门国税	厦门国税居民企业汇算清缴专题 2017-05-12 [lll111:] 营改增后，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交所得税时，是按100计算20%，还是按111万？(10:13) [嘉宾:] 按不含税价计算所得税。(10:21)
泰州国税	泰州国税2016年度企业所得税汇算清缴培训(2017年） 2017.3.27 20、房地产企业季度申报时有随意暂估成本的情况，也有预售不确认收入的情况。对于房地产企业在季度未及时确认收入，汇缴补缴企业所得税，是否要加收滞纳金？根据《房地产开发经营业务企业所得税法处理办法》（国税发【2009】31号）文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。房地产开发企业未按规定确认收入的，应按征管法有关规定处理。