1.7.4 拆迁补偿款的征税和不征增值税情形

各地国税

地区口径

湖北国税

营改增政策执行口径第三辑2016.7.21

纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税？

纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

标注：注意取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，没明确可以适用免征条件的，即认为属于应税的理解，这个要特别关注。

北京国税

营改增热点问题（2016年6月第三期） 2016.6.22

农村集体土地因拆迁建设，收到的拆迁补偿款，如何缴纳增值税？

答：《中华人民共和国宪法》第十条及《中华人民共和国土地法》第八条均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有，因此村集体（村委会）经政府相关部门审批出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，应依照财税〔2016〕36号文件中“对土地所有者出让土地使用权免征增值税”的规定执行。

标注：套用“对土地所有者出让土地使用权免征增值税”，是可行的理解。

汕头国税

纳税咨询热点问题 7月7日 2016.7.7

集体土地所有者出让集体土地使用权是否应该缴纳增值税？

答：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

陕西国税

营改增试点政策答疑（五）2016.6.23

问题 6: 收到政府发放的拆迁补偿款是否征收增值税？

答：根据财税〔2016〕36 号文件附件 3 的有关规定，政府征用土地，属于“将土地使用权归还给土地所有者”的行为，单位和个人收到拆迁补偿款免征增值税。

营改增试点政策答疑（四） 2016.5.27

问题2：单位和个人从事土地使用权业务如何确认？存在以下几种情况：一是与政府部门有关。单位和个人收到的政府拆迁补偿款或青苗补偿款，是否适用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”的免税规定。二是与非政府部门有关。单位和个人取得出租土地收入。如电力、移动公司租用单位和个人的土地，修建生产设施并支付给出租人一定费用，是按照“租赁服务”中的“经营性租赁”确定还是按照“销售无形资产”确定。

答：收到政府部门征用土地支付的补偿款，免征增值税。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”和第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，政府在征用土地及相关物产时，应依法给予补偿。在国家税务总局尚未进一步明确前，我省暂按以下规定执行：根据财税〔2016〕36 号文件中《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（附件3）第一条第37 项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”免征增值税项目的规定，政府征用土地属于“将土地使用权归还给土地所有者”的行为，免征增值税。收到非政府部门支付的土地租金及补偿款，按“不动产经营租赁服务”缴纳增值税。根据财税〔2016〕36 号文件所附《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定和税务总局的政策答疑通报，纳税人收到其他单位及个人在生产经营过程中支付的土地租用收入、土地附着物补偿款，按不动产经营租赁业务征收增值税。

标注：陕西国税的答复有一个逻辑分析，值得让我们的财税人员理解解释口径的思考过程，是非常值得赞许的，因为有因才有果，只把结果显示给纳税人，往往让纳税人不知道如何去理解。这儿的理解是来源于政府部门的那是免税的，可能并不限于土地补偿费，这本来就不是交易所在。这跟现在我们持续争议或不易理解企业收到的代扣代缴个人所得税手续费让计缴增值税的意见是一样的，本来是国家财政的一部分“奖励”，却理解成为了服务，或者我们就认为这是政府购买服务，这易让纳税人因小事产生大误解，在这儿我们还是要对湖北国税、湖南国税认为个税手续费返还收入明确不征增值税的意见，给予充分理解。

福建国税

12366热点和难点问题集（2016年9月） 2016.11.8

我公司取得房屋拆迁补偿是否可以开具增值税发票？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。……第九条   应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。……第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。”

因此企业取得房屋拆迁补偿款属于销售土地使用权收取的价外费用，应计入销售额一并征收增值税，可以开具增值税发票。

标注：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者是免税的，这儿没有讲清楚是不是属于归还土地使用权的情形，这是其一；其二是对于房屋的拆迁补偿，与湖北国税的意见有相近之处，财税〔2016〕36号文件只是规定了土地归还时的补偿免税，不含其他的补偿，其他补偿是交易，应属于增值税应税行为，这是一种判断思路。不过从非真实交易的角度，小编认为是不是一并定为免税，才是更照顾纳税人一些，但这种认识当前还是缺乏支持的。

厦门国税

【厦门国税】拆迁补偿要不要交增值税 2018.5.11

标题：拆迁补偿要不要交增值税 2018.5.11

http://12366ww.xm-n-tax.gov.cn:8091/xmgsww/WslyBLH_wslyXq.do?initbh=ww20180511021819

内容：企业因政府建设需要，从政府部门取得房屋拆迁补偿款要不要交增值税？补偿合同中列示的补偿项目有1、房屋补偿；2、装修补偿；3、设备搬迁补偿；4、地上附着物补偿；5、水电移机补偿；6、临时安置补偿；7、选择货币补偿奖励；8、按期签约搬迁奖励。因根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。请问以上各项补偿是否需要交增值税。 姓名 lll111 提问时间 2018-05-11

答复内容：您好！您提交的内容已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三规定：“一、下列项目免征增值税……（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”因此，若你司取得的政府拆迁补偿金属于上述情形的收入性质，可以免征增值税。不属于归还土地使用权性质的补偿，目前政策并未明确属于不征税收入，另外从财税[2016]36号文有关征税范围的界定看，该种行为也不属于“非经营活动”；于是，如果经营单位需要开具增值税发票则按照开具的发票金额征收税款。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。 

答复人 12366热线 回复时间 2018-05-11 19:30:20

安徽国税

营改增热点难点问题（房地产）2017.1.3

6.开发单位代街道发放拆迁补偿款，款由政府通过街道转账给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放，但街道（政府）要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，以前在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普票，不作收入？

答：开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票，开票时应在备注里注明拆迁补偿款（不征税）。

标注：政府也特别重视发票了，以证明真实性，但于此不要让纳税人因开具发票就产生纳税义务，这是与应税义务产生矛盾的。安徽国税的解读，还有其他一些省份对于收到财政补贴可以开具发票但不计税的理解，都是一种扩展了发票使用范围的解释。从常识来判断，非增值税行为，是不开具发票的，但是从发票作为结算凭证的角度，又是可以开具的。所以产生上面的不同理解，也就是不同理解的结果。这种情形下，如果当地税务机关没有此解释口径，还是建议谨慎开具为好，毕竟之前遇到这种情形下被要求补税的案例。