5.2 【中国税务报】未实际使用的土地是否缴纳土地使用税

未实际使用的土地是否纳税

易小勇 王春香

某房地产开发公司2015年2月拍下一块地，已同国土资源管理部门签订《土地出让合同》，但当地政府一直未完成拆迁工作，致使工程无法开展。该公司以政府未完成拆迁、企业未实际使用土地为由，直至2016年仍未申报缴纳城镇土地使用税。税务机关认为，该公司已同国土部门签订土地出让合同，是该宗土地的实际所有人，应缴纳城镇土地使用税。税企双方产生争议。

税务机关认为，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）明确，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。该公司与国土资源局签订了《土地出让合同》，对土地具有使用、收益及处置权，其城镇土地使用税应从约定交付土地时间的次月起征收。企业未申报缴纳城镇土地使用税应补缴少缴的税款、加收滞纳金并按规定进行处罚。

该公司认为，《城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条明确，关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。政府未交地，企业没有实际占用土地，无论实物或权利均发生变化，可以依法终止城镇土地使用税的纳税义务。

而且，一些省级税务机关对因政府规划、拆迁原因致使土地未实际使用如何征收土地使用税进行了明确。比如，《江西省地方税务局关于明确纳税人受让取得但无法使用的土地应纳城镇土地使用税纳税义务发生时间的通知》（赣地税发〔2012〕73号）规定，对因政府规划、拆迁困难等客观因素造成纳税人无法使用的土地，只要纳税人能够提供县以上人民政府（含本级）或所属国土部门出具的无法使用该宗土地的有效证明，并经主管地税机关审查属实的，对这部分土地面积可以延长到地上建筑物和其他附着物拆除后的次月起申报缴纳城镇土地使用税，但对其过去已缴纳的城镇土地使用税不退，未征的不再征收。

再如，《辽宁省地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知》（辽地税函〔2011〕225号）规定，对由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。

根据上述规定，公司认为，该宗土地并未实际交付房地产公司使用，该公司没有实际取得、占用该宗土地，因此不应缴纳城镇土地使用税。

针对城镇土地使用税管理中存在的此类问题，笔者提醒纳税人注意，有具体规定的地方按规定执行；没有明确规定的，应加强与当地税务机关的沟通协调，避免产生涉税风险。同时，建议国家对《城镇土地使用税暂行条例》的相关内容予以修订和完善。比如，明确土地实际占用的具体情形，并对因政府未按时完成拆迁及因企业自身原因造成未按照合同约定交付土地，导致未实际使用土地等情况，城镇土地使用税何时征收、如何计算等予以明确，全国统一尺度，规范操作，便于税收征管和降低涉税风险。

作者单位：江西省永丰县地税局、吉州区地税局