【唐继荣】两个案例看看未取得土地证是否缴纳城镇土地使用税

两个案例看看未取得土地证是否缴纳城镇土地使用税

2016-08-22 唐继荣

点评：下面两个案例的区别是，案例一没有取得土地使用权属证书，但实际占用了土地，因此应缴纳城镇土地使用税。实际业务中部分企业也存在由于特殊原因没有取得房产证的情况，但是权属证书不是交不交税的条件，只要使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，就应该缴纳相关的税；

案例二虽然没有取得土地使用权属证书，但未能实际使用土地，所以不应该征税。但办理退税了还是点个赞。

案例一：(来源：江苏省盐城地税局)

案情简介：近日税务机关在风险应对中发现所辖某有限公司通过政府招商引资取得一地块土地使用权30亩，由于用地计划原因，仅取得10亩土地使用权。企业取得土地后兴建厂房从事生产经营，主观认为只要不办理土地使用证就无需缴纳城镇土地使用税。因此，自2013年以来，企业仅对已办证部分土地申报缴纳了城镇土地使用税。主管地税务机关在风险应对中，要求企业按规定对未办证土地从当地政府实际交付土地的次月起开始缴纳城镇土地使用税。

税法分析：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳城镇土地使用税；第三条规定城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，对有偿使用未办理土地使用权属证书的土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税、契税等相关税收。税务人员辅导企业补缴三年城镇土地使用税8万元，并加收相应的滞纳金。

本案提醒纳税人注意：企业取得土地，无论是否取得国有土地使用权证，都应该严格按照现有政策规定，依法申报缴纳城镇土地使用税。

案例二：广西壮族自治区地方税务局关于契税和城镇土地使用税退税问题的批复

桂地税函〔2015〕499号

玉林市地方税务局：

你局《玉林市地方税务局关于广西英煌置业投资有限公司申请契税和城镇土地使用税退税的请示》（玉地税报〔2015〕59号）收悉。经研究，现批复如下：

一、广西英煌置业投资有限公司于2010年1月18日与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（2010）002号），根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天”的规定，受让该项土地的纳税人其纳税义务已经发生，按规定缴纳了契税。由于土地的拆迁问题玉东新区管理委员会至今未能完全处理好，故该公司与玉林市国土资源局、玉东新区管理委员会签订协议，解除《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（2010）002号），该地块由玉林市国土资源局收回（同时，纳税人并没有取得其他的经济补偿和其他土地的置换）。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”的规定，由于纳税人始终未能取得有效的土地权属证书和未能实际使用土地，所以对广西英煌置业投资有限公司已经征收的5640000.01元契税，应予以办理退税。

二、广西英煌置业投资有限公司于2010年1月18日与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（2010）002号），根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条 “（一）征用的耕地，自批准征用之日起满１年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用之次月开始缴纳土地使用税”的规定，受让该项土地的纳税人其纳税义务已经发生，按规定缴纳了城镇土地使用税228265.58元。后因玉东新区管理委员会至今未能完全处理好受让土地的拆迁问题，故该公司与玉林市国土资源局、玉东新区管理委员会签订协议，解除《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（2010）002号），该地块由玉林市国土资源局收回（同时，纳税人并没有取得其他的经济补偿和其他土地的置换）。纳税人由于土地的拆迁问题而一直没有取得有效的土地权属证书，属于尚未取得土地权属的行为。

根据《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（88）国税地字第015号第四条“土地使用税由拥有土地使用权的单位，或个人缴纳”的规定，由于纳税人始终未能取得有效的土地权属证书和未能实际使用土地，所以对广西英煌置业投资有限公司已经征收的228265.58城镇土地使用税，应予以办理退税。